买房须知

对房地产行业来说，“黄金十年”已经过去，即使城市化的进程依旧，房地产行业中长期向好，但不会出现像过去十年那样的爆发式增长。但对房地产基金来说，“黄金十年”来了。

近年来国内房地产行业接连受到政策调控，却为房地产基金的发展带来巨大空间。尤其是近两年来，房地产基金炙手可热，大批基金如雨后春笋般蓬勃兴起。业内人士预计，今年房地产基金的规模将超过2000亿。

然而，在房地产基金火热繁荣的背后也存在众多隐忧。品牌缺失、经验不足、募资难等一系列问题困扰着这个行业，今年更是出现多个房地产基金提前清盘的事件，坊间对房地产基金的质疑也从未间断，房地产基金行业正处于成长阵痛期。

调控政策不放松“利好”地产基金

在机遇、竞争与风险并存的大环境下，房地产基金该如何提高竞争力，为房企解决困难？随着泛资产管理时代的来临，房地产基金又如何与金融机构和第三方财富管理机构共绘财富管理新时代？

上周五，由全国工商联房地产商会、全国房地产基金联盟主办，德信资本承办的“新黄金十年——房地产基金、财富管理机构、房地产企业的战略合作之道”论坛在深圳举办，全国主流的房地产基金、房地产企业以及银行、券商、信托等金融机构对这一系列问题进行深度探讨。

“史上*严”的房地产调控政策已持续近3年，而在近期，国内地产行业出现回暖的迹象，再次牵动了各方神经。

“正因为过去几年宏观调控的政策，尤其是金融政策上房地产政策的出台，促使了几年来在房地产基金行业的大规模快速发展。”全国工商联房地产商会副会长钱建蓉表示，国外金融行业对房地产的支持是全方位的，拿地阶段就可以按照一定比例拿到银行贷款，但过去几年中国宏观调控中非常重要的一条就是拿地阶段不允许有银行介入，这使得房地产基金在过去两三年当中获得相当多的发展机会。

钱建蓉认为，短期内限购政策不会消失，银行对于房地产的金融政策内也不会发生大的变化，房地产基金将面临更多发展机会。据其分析，未来10年全国房地产的刚性需求量约为120亿平方米，这个数字极其庞大，而房地产行业是资金密集型的行业，大小企业都缺钱，所以房地产基金还会蓬勃发展。

招商银行深圳分行行长杨建忠也看好该行业的发展。他表示，房地产基金做了商业银行想做，但是又不能做、不敢做的事情，因为国内商业银行要服从国家的各项经济、产业政策，地产基金的出现满足了市场发展的需要，实现了多方共赢。

纵观2013年整个经济形势，杨建忠认为，市场对宽松的货币政策持谨慎态度，因为宏观调控政策要保持它的连续性和持续性，同时控制物价、房价上涨的压力依然很大，所以降准、降息的可能性相对较小，这就给房地产基金以及房地产开发企业、财富管理机构三方的合作带来了很大的发展空间。

房地产基金或成房地产融资主流

短短几年，国内房地产基金已经发展成为一支不可忽视的力量。住建部政策研究核心今年年初发布的研究报告显示，2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿。中国房地产*基金联盟发起人之一、德信资本董事长陈义枫分析，从2010年出现房地产基金以来，仅仅一年时间已经涌现数百家地产基金管理公司，而今年地产基金公司规模大都实现*，除存量之外，今年又有大量的新进入者，所以行业规模至少*，今年房地产基金的规模将超过2000亿。

“调控将会成为常态，宽松的货币政策也将一去不复返。”陈义枫认为，运用多元化的融资手段与创新资本运作模式将是必然趋势，以房地产基金为代表的直接融资方式将会逐渐取代以银行为代表的间接融资方式成为未来房地产融资的主流。

值得一提的是，在房地产基金风光的背后，也面临诸多挑战。诺承*管理合伙人王东亮认为，国内房地产基金还存在*方式不够多元、退出难、客户快进快出心态突出等特点。此外，由于房地产基金市场发展的历史较短，“鱼龙混杂”的局面不可避免，高端客户对房地产基金的认识不尽相同，对于房地产基金的评价标准也付之阙如。