买房须知

[摘要]日前，由全国工商联房地产商会、全国工商联房地产*基金联盟主办、德信资本承办的“新时代的黄金十年――房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛”在深圳举行。

日前，由全国工商联房地产商会、全国工商联房地产*基金联盟主办、德信资本承办的“新时代的黄金十年――房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛”在深圳举行。房地产开发企业、财富管理机构、房地产基金头次风云聚会，共同探讨房地产行业的未来趋势。出席论坛的嘉宾们认为，房地产行业黄金十年已过，房地产基金迎来新黄金十年。房地产将始终面临缺钱局面

12月7日，出席论坛的全国工商联房地产商会副会长钱建蓉说，宏观调控已经持续了近3年时间，2012年，尽管有不少企业利润率下降，但整个行业还是保持了稳定增长，行业规模还在不断扩大。有专家分析，未来10年，刚需的全国房地产的需求量大概是120亿平方米。

钱建蓉由此认为，由于刚需数量极其庞大，房地产行业还会蓬勃发展。但国内宏观调控还会持续，短期内限购政策不会消失，银行对于房地产的金融政策也不会发生大的变化。因此，行业大小企业将始终面临缺钱局面。未来几年，资本运作(融资)能力将成为房地产企业非常重要的生存能力，房地产领域金融创新速度将非常之快。

德信资本董事长陈义枫表示，未来几年，楼市刚需依然旺盛，但市场热度很难持续，内在弹性依然很足，“应是反复、横盘振荡走势。”因此，房地产行业格局会产生大变化，首先是房价上涨、土地增值红利的时代已不复存在，行业利润率会下调，房地产企业要寻求模式的突围，因为轻松赚钱已不易；其次是行业竞争必然加剧，行业集中度提升，整合力度加大，大者更大，强者更强；再次是烂尾楼将逐步增多，行业并购、整合会逐步升温，并成为一种趋势。

陈义枫认为，房地产企业的融资环境将长期持续紧张，资金压力将越来越大。民间集资在很多地方很普遍，但既给*者带来很大的*风险，也给开发商带来很大的挤兑风险，同时给地方政府带来很大的维稳风险，民间集资很难长期持续，融资能力成为房地产开发商的核心竞争力。

房地产基金迎来新黄金十年

广东省房地产协会副秘书长黄毅文说，当前中国经济正处于转型时期，调整结构是一个不可逆转的趋势。房地产业作为国民经济支柱产业，转型升级正逢此时。将来行业着力点，在于正确处理好增长速度与结构、质量、效益、环境保护等重大关系，改善和提升产业整体指数，着力提高技术创新能力、产品创新力和可持续发展能力。

黄毅文认为,未来房地产行业的资金链偏紧是常态，运用多元化的资金手段，创新融资模式，将是必然的趋势，以房地产基金为代表的融资方式，将会逐渐取代以银行为代表的融资方式，成为未来房地产融资的主流。

陈义枫认为，过去十年是地产行业的黄金十年，众所周知，做这个行业的人获利丰厚。但是这个黄金十年已经过去了，现在进入地产行业的白银时代。行业现在面临调控的常态化，地产行业金融环境持续紧张，房地产基金的需求很旺盛，基金规模快速扩大。除了存量之外，每年有大量的新进入者，行业规模以逐年*的速度在增长。据不完全统计，全国去年进入房地产基金的资金是1000亿，今年则在2000亿以上。“我认为房地产基金现在正面临一个战略机遇期，这个机遇期可能有十年，我把它称为房地产基金的‘新黄金十年’。”陈义枫说。

诺承*管理合伙人王东亮把2010年称为人民币房地产基金元年，他认为，2012年可能是房地产基金的品牌年，*晚到2013年，中国人民币房地产基金将进入到品牌时代。目前，已有很多*的房地产基金品牌就脱离于纯信托的产品，脱离于项目基金，显示出自己独立的能力和注重*的意识。他说：“从这个角度来讲，房地产基金和房地产基金行业将越来越成熟，新黄金十年将是一个非常值得期待的事情。”

房地产基金年*可超20%？

全国工商联房地产*基金联盟秘书长闫宗成称，从政策来看，核心越来越强调房子不应该作为*品，这在以后的趋势会更明显。“直接炒房获取暴利时代已经过去，以后这种几率越来越少了，*者在房地产行业的利润以后更多是从房地产销售的后端移到了前端，从实体转型到虚化的金融性产品上，这可能是一个趋势。”闫宗成认为。

陈义枫则干脆说：“未来十年，买楼不如买房地产基金。”他认为，房地产基金有着四大优势：合法性、专业性、安全性、创新性。合法性主要指有国家的基本法律法规作为支撑；专业性主要指资金的投放、资金的回收、资金的募集、资金的管理，都体现了专业团队和专业理念的专业，对投放到开发商手里的资金，房地产基金公司全程监管，控制力度比一般的债权*更加可靠、高效；安全性是指对*者和开发商的安全性，*者可以拿股权、抵押权、控制权等，开发商则因为基金周期相对较长，能够覆盖项目全过程，不用担心到期了项目卖不出去；创新性则指房地产基金在很多侧面、很多元素、很多角度都可以个性化的设计，为开发商量身订作。

陈义枫说，未来十年，楼价不太可能一年百分之十几地往上涨了，万一跌，*者不仅赚不了钱，反而会亏。房地产基金则不同，一年15%的*，安全性很高。如果*者敢挑战一下股权性质的基金，年*预期则可超过20%。“也就是说，房地产基金是目前普通*者在房地产行业能够找着的性价比较高的*机会。”陈义枫说。诺承*管理合伙人王东亮以他们公司房地产基金退出情况来佐证陈义枫的说法。他说：“现在由于房地产基金主要的融资类别是债权或者是债权加股权，基本上*是20%到25%。”

不过，中粮地产财务部总经理助理王木强在同样肯定房地产基金**后提醒，*者对买房地产基金的*高于买房子的问题要一分为二地分析。他认为，买房子是长期的，可以经过一个阶段性的调整，但是五年十年后房子依然会涨起来的。但*基金，如果一到三五年*失误，本钱都收不回来了，*者在风险上要尽量规避。

全国房地产开发*加速前11个月同比增长16.7%

国家统计局9日发布的数据显示，前11个月，全国房地产开发*64772亿元，同比增长16.7%，增速比前10个月提高1.3个百分点。

其中，住宅*44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发*的比重为68.9%。

1至11月份，全国房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1至10月份持平。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点。

数据显示，前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1至10月份为下降1.1%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1至10月份提高3.5个百分点，其中，住宅销售额增长10.4%。

1至11月份，全国房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1至10月份提高2.5个百分点。11月份，房地产开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点。