买房须知

  从2010年建设国际旅游岛至今，海南省通过城中村改造、“市民化”工程等一系列措施使城镇化水平稳步提升。为适应新型城镇化发展要求，海南集中突破制约城镇化发展的“四道槛”，依托独特的产业与区位特点，试点建设8个“风情小镇”拉动现代服务业的兴起，通过各地特色产业支撑，配套发展可持续增值旅游地产，逐渐形成农民转产就业的良性循环，以集约土地、先改再建等方式实现受惠于民。

  “四道槛”催生差别化建设计划

  海南省住房和城乡建设厅统计显示，海南城镇化水平由1988年建省时的16.99%上升到2011年的50.5%，23年提高了33.51%，年均增速1.45%。但这一增速仍低于51.27%的国家城镇化率。如何应对城镇化发展水平低、规模偏小、基础薄弱、产业单一这“四道槛”，成为海南省城镇化发展布局中的重要内容，为此海南省提出了差别化建设“风情小镇”计划。

  一要认清“水平槛”，海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，要从多角度看清海南城镇化水平，如按户籍人口计算，海南城镇化水平为38.12%，若再扣除农垦因素，海南实际城市化水平仅为32%。这样的低水平不可急躁冒进地搞建设、搞进城运动，而要优先发展一些核心城镇，完成“差异化阶梯性”发展规划，以实体经济夯实基础后实现以城市带动乡镇，以乡镇带动农村的发展。

  二要看清“规模槛”，海南城镇发育程度较低，城镇规模偏小，去年调研结果显示，2011年海南设市城市共8个，平均建成区面积仅32平方公里，平均城区人口仅29.05万人，均不足同期全国平均水平一半，且乡镇普遍规模偏小，平均镇区人口仅1.12万人，少数建制镇居住人口尚未达到城乡划分中较低规模的3000人。海南省住房建设厅总规划师宋祎说，如此小的面积与人口规模，如果单一运用“市民化”工程推进城镇化，会使赖以生存的农业失去活力，一旦农业衰落，产业将失去依靠，城镇化将现停滞危急。

  三要摸清“基础槛”，海南城镇基础设施不完善、功能体系不健全，城镇辐射带动周边农村发展能力不强。记者在五指山市、昌江等地了解到，“一街城”是海南城镇的主要形式，基本仅由不足千米的过境主干道及两旁平房组成，医疗设施十分落后，休闲娱乐等配套设施欠缺，加之部分城镇距离城市更是在30公里以上，难以受到城市发展的直接辐射，城镇化发展基本依靠政策扶持和直接*建设。

  四要理清“产业槛”，海南城镇产业结构单一，农业是各地产业的*主旋律，热带农业属于劳动密集型产业，加之城镇就业承载力受限，吸引农村地区剩余劳动力转产就业能力偏弱。

  王志宏说，“四道门槛”使海南城镇化一度举步艰难。通过多年的调研与专家论证，逐步认清了自身的基础与现状，在国家宏观政策的帮助下，将有限的资金集中到一些基础条件较好、领导班子热情高的乡镇先试先行已成为当务之急。结合各个城市的乡土人情及产业特点，文昌潭牛镇、白沙邦溪镇、屯昌枫木镇等8个“风情小镇”差别化建设初见成效。

  “风情小镇”拉动城镇产业振兴

  海南省在“风情小镇”建设中，并不是简单地筹集资金建住宅、酒店和景区，而是根据8地不同的风土人情，实行差异化的规划建设，以改造为先、直接建设为辅，以产业集约为主、旅游地产配套为辅。为此，海南省积极通过筹措资金为城镇实行免费的房屋修缮与基础设施改造，使服务条件及公共设施水平大幅提升，有效地拉动了城镇经济，直接惠及乡镇居民。

  记者在文昌市潭牛镇了解到，由于潭牛镇是闻名世界的“文昌鸡”发源地，2012年潭牛镇被规划为“特色饮食文化旅游风情镇”。自此，海南省住建部门、文昌市和潭牛镇多方筹措800余万资金，率先免费为城镇居民进行住房改造加固，并且对过境主干道、人行道进行改造，镇容镇貌焕然一新。看似简单的市容改造，却使潭牛镇的服务环境及水平得到了极大的提升，过境停留车辆及旅游车辆日渐增多。据了解，潭牛镇已成为海南东线自驾游、骑行游的重要目的地之一。

  另一方面，“风情小镇”依托“潭牛文昌鸡”和“罗非鱼”两大特色农业产品，配合餐饮业的发展，潭牛镇同时引进多家全产业链企业，不仅能够保证这两个拳头品牌的产品质量，还进一步吸纳了农村劳动力的转产就业。据介绍，年内即将落户投产的海南(潭牛)文昌鸡有限公司将能吸收容纳2000余人就业。

  王志宏说，根据国家平均水平，每个农民转化为市民，消费需求增加1万多元；每增加一个城镇人口，可带动10万元人民币的建设*。据此推算，城镇化每提高一个百分点，对GDP贡献将达2%至3%左右，同时GDP每增加一个百分点又能解决1000万人以上的就业，新就业人员的消费又能拉动经济增长，海南试点建设“风情小镇”，将使新型城镇化建设进入良性循环发展。

  旅游地产将成新型城镇化动力

  海南省在布局“风情小镇”试点建设的同时，通过引进可持续增值的旅游地产项目，正在进行由旅游地地产向真正意义的旅游地产的转型。文昌潭牛镇两个临近镇区的地产项目总*达8.3亿元，总面积为425亩，不同以往卖地卖房的一次性收入，两个项目依托城镇服务性基础设施及旅游资源，帮助征地农民实现再就业，逐步成为城镇经济发展与城镇化的新动力。

  海南大学经管学院教授李仁君说，海南省土地资源少有，通过卖房卖地获取的低附加值一次性*有限，可持续发展需要能够带动城镇资源发展的旅游地产，其中不仅融合可持续经营的旅游项目，还有能够带动城镇经济发展，实现常态化的经营产出，这样的可持续开发才符合国际旅游岛的发展要求。

  记者从文昌潭牛镇了解到，风情街北侧连接1个旅游度假地产项目，南侧毗邻文昌鸡产业园，东侧直连文昌航天城，在空间布局上实现了集一、二、三产业于一体的区域规划。潭牛镇党委书记梁剑肖说，今后将有3条交通主干道贯通潭牛镇，届时毗邻海口市的潭牛“风情小镇”势必将成为重要的旅游度假休闲核心。

  王志宏说，城镇化建设对海南社会经济发展起到至关重要的作用。2011年海南房地产业税收占地税税收总量的38.9%，建筑业税收占地税税收总量的16.3%。这两个行业是城镇化传统的基建类行业，相加所占比重达到55.2%，这说明现阶段城镇化已经成为海南省社会经济发展的重要驱动力，正发挥着巨大作用，未来环岛分布的“风情小镇”将成为海南经济的重要“绿色引擎”，使海南新型城镇化的发展更加趋于健康、理性。