买房须知

编者按：购房和贷款是每个普通百姓都关心的事情。贷款购房*基本的问题当然是琢磨贷款、还贷以及还贷年限与自己每月的那点“杯水车薪”收入之间的关系，怎样让它们门当户对起来，如何对着一张载明各种贷款额、利率、还款期、月还款额的数据表研究，由月收入—月还款额—贷款额—房款的次序反推自己该选什么房子，深得“量入为出”思想的精髓。

步骤/方法

1、贷款额、利率、还款期和月还款额

以公积金贷款为例，5年以上贷款，月利率是3.375‰。假如贷款1万元人民币，20年240期还清，则贷款人每月还款额为60.86。还款简单相加总额14606.40元。

银行贷款总是利加利、利滚利的丝毫不客气。首先计算到期后银行贷款本息总额。

银行放贷1月后，贷款1万元就变成10000*（1+0.003375）。

银行放贷2月后，贷款1万元就变成10000*（1+0.003375）*（1+0.003375）。

……

20年也就是240月后，原贷款价值（本金及利息）就等于：

10000*（1+0.003375）(20*12)

= 10000*2.2448

= 22448.45

可见经过20年，按3.375‰月利率，10000元贷款就滚成了22448.45。

2、该情况下贷款人20年共240月每月须还款60.86元，也按月利率3.375‰，看看20年后贷款还清之时，所还款总价值（本金及利息）是多少。第240期还款时，各期还款其本息如下：

第240期：60.86，付款时贷款还清；

第239期：60.86*(1+0.003375)，有1个月利息；

第238期：60.86*(1+0.003375）2，有2个月利息；

…… ： ……

第 1 期：60.86*(1+0.003375)239，有239个月利息；

因此240期月还款60.86元到贷款还清时其本息总计：

60.86+60.86*(1+0.003375)+60.86*(1+0.003375)2+……+60.86*(1+0.003375)239

= 60.86*(1.003375240-1) / (1.003375-1)

= 60.86*1.2448443629366521802920377333146 / 0.003375

= 22447.77（此为数学中的等比数列求和）

可见20年共240月每月还款60.86元到贷款还清时，也按3.375‰月利率，所还款本息总额为22447.77。

排除计算中的小数*度误差，可见还款额本息=贷款额本息，也就是说贷款购房借款人的每月还款额（月供）是这样计算出来的。

3、资金的时间价值

前面谈到媒体上有人比较不同还款方式所付本息总额，并得出结论等额本金还款比等额本息还款支出利息较少。由于他们是将各期还款金额相加，再减去贷款本金的方法简单计算，得出的结论是不科学的。

经济学中有一个原理就是资本的时间价值，相同数额的资本在不同时间它们的价值是不一样的。简单一点说*的1元钱和昨天的1元钱价值是不一样的，而且昨天的1元钱要比*的1元钱价值大。原因很简单，举例说把1元钱存银行，过*就有*的利息嘛。

理解了资金的时间价值，就可以对很多似是而非的说法作出正确的理解和判断。购房选择一次付清还是贷款按揭，以及贷多少钱、多长期限，从贷款人自身来说，取决于拥有的资金和收入，以及资金对自己的时间价值。