买房须知

[摘要]12月23日,不用别人担保,只用自家的5.6亩土地承包经营权证作抵押,沂南县辛集镇岭太村村民于锡兆从农村信用社贷款2万元。他也因此成为临沂农村产权改革第1位受益人。

此前的11月28日,临沂市启动了新一轮农村产权制度改革,在首轮3个县试点基础上推广到全市所有县区。在这之前,沂水、沂南、临沭3县的9个试点村已发放土地、农房等各类产权证书9766份。有关人士认为,此举为农村产权进入市场“变现”,实现资源资本化提供了条件和保障。作为面积和人口均占全省1/9、农民人均纯收入尚达不到全省平均水平的老区临沂来说,以“确权、颁证、流转”为主要内容的农村产权制度改革,将给农民带来什么?

按满红手印的鱼鳞图

在一张密密麻麻摁着1387个红手印的黄色地图上,沂水县黄山镇东河北村村民刘兆顺戴上老花镜寻找自己的名字。“喏,这4块地,加起来2.8亩。”老刘说,这张看起来像鱼鳞形状的地图是用GPS技术定位实测后制作的。和这张鱼鳞图的标示相对应,老刘手上还有一份由国土资源部监制、县政府颁发的农村土地承包经营权证。“有了这个大红证书,我就真正当家作主了,将来怎么变也不怕。”

“所谓农地确权登记颁证,就是将农村集体各类土地的所有权和使用权以政府文书的形式加以确认。”临沂市委副书记李峰说,除了农村土地承包经营权,临沂市农村产权确权颁证的核心还包括农民房屋所有权、农民宅基地使用权,以及农村集体土地所有权、集体建设用地使用权。自今年5月起,临沂选择3个县的9个试点村深入实地、逐户逐项调查测绘,重新核实确认,准确掌握了农村宅基地、农村集体建设用地、农民承包地、农民房屋的实际情况。通过确权颁证,明确了各项农村资产的产权主体,把农民群众合法产权用“产权证书”的形式明晰下来,让老百姓的土地和房屋真正有了“合法身份”,实现了“物有所归、权有所属”。

沂南县委副书记吴昌力说,在农村,邻里宅基地纠纷、承包地边界不清、权属关系不明等问题历来是导致村民纠纷、影响农村稳定的“重灾区”。通过确权颁证,取得了“确实权、颁铁证”的效果,有效避免了邻里之间的矛盾。

“表面上看只是把原来实有的农村集体土地所有权及其使用权以登记颁证方式加以文本化,其实是一次深刻的土地变革。”山东社会科学院省情研究核心主任秦庆武认为,确权颁证有效解决了农村产权虚置问题,标志着农村各种土地产权权属的确认从政策层面发展到了法律层面。产权证书既是政府依法承认农民土地权利的保证书,更是政府依法保护农民土地权利的承诺书。再有遇到类似征地的事,农民手握产权证,就增加了谈判议价的砝码。

第1页：临沂农村产权制度改革调查 房地确权农民能得多少实惠 第2页：

抵押房屋所有权证贷款3万元

于锡兆从农村信用社贷款2万元后,沂南县农村信用合作联社辛集信用社主任贺俊田说,以前,农民通过与集体订立承包使用合同获得使用权,农民的宅基地则以集体的审批文书作为产权证明,但都不能用作抵押,其原因是这些产权证明缺乏独立性,在出现风险时,银行无法变现或拍卖。而现在土地承包经营权证等证书是政府颁发的有效证件,出现不良后果可以转给别人经营*,因此可以用作抵押。

同样凭新领到的房屋所有权证作抵押,新集镇荣成村村民张光亮也从信用社贷到了3万元。张光亮说,邻居经营的一个蔬菜大棚,一年能收入5万多元,他也想试一试。“农民增收的较大潜力在于财产性收入。农村产权制度改革明晰了产权,激活了农村生产要素,有利于促进农村资源资产化,从而为增加农民财产*奠定了基础。”省委党校副教授王凤青认为,确权颁证本身不是目的,但农权改革打破了农村土地融资和流转的瓶颈,给产权“赋能”,这是一个历史性的突破。

配套改革需及时跟上

沂水县黄山镇东上坪村的王永和一家在烟台打工,他常挂念着自己闲置着的房屋和土地。王永和想,如果房子和承包地能以高价交易出去较好,这样就能拿这笔钱在烟台市区给孩子买套房子。但集体土地上房屋只能在本村内流转,但在本村内根本不会有高价,这让他很失望。

临沂市房产和住房保障局局长张希彦说,关于集体经济组织的范围,目前法律法规尚无明确界定,各地在实践中执行的标准也不完全一致,一般是以村为单位进行划分。对于多村合并的集体经济组织如何划分,乡镇一级能否可以作为一个集体经济组织?张希彦说,随着城镇化进程的加快,农村“空心化”的难题越来越突出,这迫切需要修订和完善相关法律,以保障和促进农村房屋资产的流转。

发展多种形式规模经营,构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系,这被认为是提升农业效益的根本出路。但对于耕地的大规模流转,能否在不改变土地性质的前提下跨区域选择*有实力的组织也是摆在农民面前的一个难题。

融资平台的完善是另一个值得关注的问题。临沂市金融办副主任戴晓峰说,目前仅有沂南县农村信用合作联社开展了农村产权证书的抵押贷款业务,但信用社放款额度又不够大。银行普遍对这类业务不感兴趣,其原因除了风险,更多的是嫌利润不高。确权后如何充分发挥政府和市场的积极作用,也需要尽快破题。

“这些难题能否破解关系到农民的根本利益,改革到了‘深水区’,这考验着党委政府的政治智慧和勇气。”李峰透露,在没有成熟经验可资借鉴的情况下,临沂正在积极推进农村产权交易、融资两项配套改革,加快构建县乡两级联网的综合性农村产权交易平台,形成全市农村产权流转市场体系；探索农村产权融资合理的操作模式和办法,扩大农村融资渠道。