买房须知

农村的房屋是不是可以进行买卖?有不少的人觉得农村的房子价格是较低的,想在农村买房,或是居住或是用作其他,但同时也有很多人疑惑,农村的房屋是不是可以买卖?下面小编就结合一则真实案例来为大家说明,农村的房屋是不是可以买卖?

【案情简述】

2008年,某村的村民的吴某、杨某(是夫妻关系)从同村的黄某那里购得属于甲村的集体建设用地地基的第2、三层的建筑的使用权,由吴某、杨某自建的第2、三层房屋。12月,吴某、杨某与乙村的林某签订了房屋的买卖合同,将自建的第2层的房屋产权以85000元的价格卖给了林某。但当林某将85000地的购房款项支付给吴某后,因吴某、杨某的夫妻感情不和,杨某以购房款未交至他手中为由拒不向林某来交付房屋。为此,林某诉至法院,要求吴某、杨某退还购房的款项并支付相应的利息损失。

【法院审判】

法院一审认为,根据《中华人民共和国的物权法》第1百五十三条的规定“宅基地的使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等相关法律和国家的有关规定”;第1百四十七条的规定“建筑物、构筑物以及其附属设施的转让、互换、出资或者是赠与的,该建筑物、构筑物以及其附属的设施占用的范围内的建设用地的使用权一并处分”。按照我国的现行的房地产制度,出卖房屋的,宅基地的使用权也应当要一并转移。关于宅基地的使用权的转让问题,现行的法律和国家的有关政策采取的是原则禁止的态度。林某与吴某、杨某之间的房屋的买卖合同所涉及的土地是属于万安镇甲村的集体用地,双方签订的房屋的买卖合同违反了《中华人民共和国的土地管理法》第六十三条中关于农民的集体所有的土地的使用权不得出让的强制性的规定。农村集体土地是属农村集体组织所有,向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员属性,应当认定无效。本案中林某为万安镇乙村村民,吴某、杨某均为万安镇甲村村民,林某与吴杨二两人并不属于同一个农村集体经济组织,因此双方达成的房屋买卖合同无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。在本案中,在双方签订转让房产买卖合同时,吴某、杨某均有在契约书上签字,应当认定为两人已经经过平等协商,对将房产转让给林某取得一致意见,因此吴某、杨某应当共同返还林某支付的购房款85000元。双方对合同的签订均有过错,应由双方各承担一半的利息损失。在签订房屋买卖合同当日,林某即将85000元的购房款支付给吴某,可以认定为这是吴某代表其妻子杨某共同行使接林某支付购房款的权利,杨某不能以购房款85000元是单独由吴某个人签收且并未用于家庭开支为由拒绝与吴某共同偿还林某购房款及利息损失。综上,新罗区人民法院经审理后作出一审判决,被告吴某、杨某应返还原告林某85000元购房款,并赔偿一半的利息损失。一审判决作出后,双方当事人均未上诉。

【律师评析】

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对售房主体却有限制。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民,而购买方则存在两种情况:一是集体经济组织内部成员,二是集体经济组织以外的成员。

1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况:

一是本身已有宅基地,且符合国家规定的宅基坐标准;

二是已有宅基地,但尚未达到国家规定的标准;

三是已在集体经济组织落户,但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定,对已有宅基地且符合国家规定标准的村民,再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第2种情况,村民如再申请第2处宅基地时超过国家规定标准的,也不应得到批准。至于第三种情况,则可依法申请建房用地。

2、如果是集体经济组织以外的成员,会出现两种情况:

(1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

(2)本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定,只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此,本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

农村宅基地不得单独流转交易,并不代表农村宅基地上的房屋也不能流转交易。

现行立法允许农村宅基地使用权随房屋的继承而被继承。因为宅基地上建成的房屋属于农民个人财产,可以依法继承。实践中,农民宅基地上的房屋继承问题可以分为下列情况:如果继承人是本集体经济组织成员,符合宅基地申请条件的,可以经批准后取得被继承房屋的宅基地;如果不符合申请条件,则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的,如果不愿出卖,则该房屋不得翻建、改建、扩建,待处于不可居住状态时,宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的,比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

小编提醒:

购买农村房屋要谨慎,如果是非同一集体组织成员之间的农村房屋买卖,法院可能会认为是无效的。因此,小编建议,需要进行农村房屋买卖的人士应事前向相关专业律师咨询。