买房须知

编者按：今年已是82岁高龄的周立炳老人，上个月终于搬进了68平方米、二室一厅的拆迁安置房内，“几十年，家里8口人挤在下关20平米的小屋内，怎么也想不到还能在有生之年享受到免费的房子。”

作为下关滨江区域的拆迁户，今年8月份，周立炳和其老伴，以产权置换的方式获得了位于城北迈皋桥创业园保障房片区内的一套房屋，“两室一厅，住得挺舒适，交通很方便，社区生活也挺丰富，我们很满意。

”周老伯如是说。

事实上，周老伯仅是数以万计已享受到、即将享受到南京保障房安居工程福利的老百姓中的一个缩影。据了解，今年年底前南京将完成4-5万户的保障房分配，占据四大保障房片区8.28万套总房源量的一半左右。

眼前的一幢幢与商品房并无两样的保障房楼栋，壮观、气派，但隐藏在背后的，是500亿的巨额*和长达三年的艰辛历程。

现如今，南京的保障房建设已然成为江苏乃至中国的一个范本、一种模式，然而，权威人士指出，范本虽可以模仿，但很难复制。

500亿元=融资+社保+债券+公积金+……

三年时间，338栋住宅，目前累计封顶327栋，外立面完成267栋，预计全面完工，总*额将达到500个亿，相当于2012年GDP总额的7%。

钱从哪来？面对全国保障房1000万套的建设任务，各级政府在签下“军令状”的同时也承受着巨大的资金压力。

“前期走的是搭建融资平台的老路子。”南京市市长季建业在接受采访时表示。

据了解，2010年市政府出资10亿，成立了保障房投融资平台——南京市保障房建设发展有限公司，两年后，组建成立南京安居集团，通过优质资产注入、股权划转，大幅增加了资产规模、综合实力以及融资能力。

这不得不让人联想到前不久，南京国企强制退出商品房开发事件，其中的栖霞、建发、奥体建设等不少老牌的本土房企正是以上述的方式成为了安居集团的一员。

“虽然稳定，但推进的速度过于缓慢，不利于整体的保障房建设的快速展开。”有业内人士如此评论上述的保障房融资方式，所以南京开始尝试新的渠道。

2011年2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房建设发展有限公司（下称南京保障房公司）签订了信托贷款协议，30亿元资金将定向投向南京市迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山西侧和江宁上坊北侧等四个项目，建筑面积940万平方米。

这一举动，开创了全国社保基金参与保障房建设的先例。随后，南京还陆续发行了企业债券、私募债券、保障房定向债券，并取得了第2批公积金贷款试点资格。

然而，一个很现实的问题摆在眼前，不论是债券也好，还是贷款也罢，都是要付出*的，保障房的利润能够足够支付这些*吗？政府有能力掌控因多渠道融资而产生的巨额成本吗？

就此采访了一位金融界人士，据其介绍，一般而言，普通房地产项目融资成本在20%以上，地方政府保障房项目通过信托融资平台的成本在10%左右，金融机构人民币贷款基准利率1～3年期为6.10%。

而根据资料显示，社保基金以信托贷款形式向南京市保障房公司发放30亿元，期限为2年11个月，利率6.05%，“怎么算，成本和基准利率都是相对划算的，也是在风险可控范围之类的。”

至于发行债券、吸收公积金亦是相对风险较低的手段。

除了搭建平台、寻求创新融资方式外，南京市政府还玩了一招“平衡术”。在季建业看来，“平衡术”主要是用于还债的，方式有三——

一是利用片区内配建的部分限价商品房*，保证项目自身的收支平衡；

二是出台《保障性住房建设偿债资金管理办法》专项用于归还廉租房、公租房建设贷款的还本付息；

三是将四大片区中安排的一千多亩出让土地用于区域配套和普通商品房建设的*全部用于四大片区的建设资金平衡。

叙述至此，有人会误解，因为有了强大的资金支持，南京保障房建设才得以顺利启动、完工，事实上，“南京模式”的特点并非止于筹钱快、法子多，其本质在于规划先行，也正是因为有了较为完善、系统的前期规划，才能够顺利取得更方面的资金支持。

南京模式规划+基建+配套+品质+……

那么，究竟是怎样的一番规划呢？在此之前，不妨先看看南京曾经的保障房建设情况。

现任职于安局集团规划处的徐勇对此颇有研究，他说：“尽管在2010年以前，南京保障房建设取得了不错成绩，但基本上处在‘分散状态’。”

所谓“分散”，即各个区县各自为政，自行组织建设，存在着质量差、规模小、建设慢等诸多问题，房源也集中于可产生利润的经济适用房，很少有廉租房和公租房的保障房形式。

2009年11月的一次长会议改变了这一局面。据了解，当时，季建业市长提出，保障房建设全部由市政府统筹安排，包括土地和资金。

由于牵涉到各区的利益问题，季建业为此让各区负责人表态支持保障房建设，不管是工业用地还是商业用地，都是政府的地，“要做到房等人，而不是人等房。”

随后，南京市保障房建设思路出笼：以保障房建设为主，中低普通商品房配建为辅，每一个保障房选址不低于1平方公里，以区域新城的名义打造保障房建设。

这便是“南京模式”的雏形。

在南京市房管局局长李真看来，保障房建设的“南京模式”，*重要的一点事规划先行，从*初的选址，到房源户型的确定，再到基础建设的拉开、配套设施的上马……贯穿始终的是规划的思想。

据了解，按照“大杂居小聚居”的原则，南京保障房体系规划设计建设不同梯度收入群体的多种房源，包括廉租房、公租房、经济适用房、拆迁安置房、产权调换房、中低商品房和商业配套。在实现“大杂居”的同时，社区内又明确了不同收入人群的相对独立。

在实现收支平衡的目标下，通过经济适用房和配建少量商品房、商业配套等*补贴学校、医院等公益配套；在打造新城的标准下，实现了交通、医疗、学校、农贸市场等基础设施的及时跟进；在“大杂居”下，实现了不同群体的和谐共生和多层次就业。

至于选址，四大片区均安排在了距离主城较近，又相对较独立的绕城公路沿线，“符合南京主城区较小，周边郊区较大的实际条件。”李真如是说，真正实现“城市新组团、居民新社区、百姓新家园”的建设目标。

这种规划仍在与时俱进中。*，季建业在接受采访时就透露，未来的保障房建设还将进一步规划组团，为中低收入家庭建更多的房子；同时加快城中村、危旧房拆迁和改造。

此外，结合7个“地铁小镇”的规划，未来小镇内的住宅将以中低价商品房为主，核心解决中低收入家庭的住房问题。

在季建业理解中的“南京模式”就几个关键词——规划、基建、配套、品质，说起来很简单，但他坦言，一路走来已然克服了诸多的困难，包括拆迁、土地，资金问题也是一波三折，所以“南京模式”的内涵并不能为上述的几个关键词所能概括，更多的是政府推进这项工作的决心和毅力。

然而，保障房建成后，摆在眼前的便是选房，后续的还有小区的管养，业主权益的维护，以及学校、医院等公益配套设施的持续投入，该由哪级政府、哪个部门来维持等等。

用一句房评人的话来说，保障房建设，任重道远。