买房须知

激情购房导致的退定金纠纷时有发生，以后这个问题在东莞有解了。

东莞于近日宣布，从今年3月1日起， 买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”。也就是说，以后大家在东莞买房也可以像在网上购物时一样，在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。

东莞也是国内目前唯一出台“无理由退房”政策的城市。

两个自然日内可退定金

在经过6个多月的的公示之后，1月11日，东莞市住房和城乡建设局正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》包含了以下两个要点：

一、签订之日起两个自然日内可退定金

现根据《通知》，购房者在认购书签订之日起两个自然日内（不含签订当日，下同）要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，开发商应当退还。值得注意的是，签订认购书时，开发商应向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房买卖合同》，购房者应清楚了解主要条款及相关合同风险。两个自然日后，购房者不得以不了解合同内容为理由要求解除认购书。这要求购房者在东莞购房时需先了解清楚所购楼盘的情况以及自身是否符合购房要求，还需要了解银行最新贷款动态和放款要求。

如若购房者在了解上述情况后仍然未能在约定的期限内与开发商协商签订《商品房买卖合同》的，开发商有权解除本认购书。开发商解除本认购书的，购房者已支付的定金不予退还，经书面通知送达购房者后，开发商有权将该商品房另行出售给他人。

二、开发商不能按时签约，需返还购房者双倍定金

开发商未在约定的期限内与购房者协商签订《商品房买卖合同》的，购房者有权解除本认购书。购房者解除本认购书的，开发商需要双倍返还购房者已支付的定金。

此外，若根据认购书条例，若开发商在购房者支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，开发商应当向购房者双倍返还定金。

凡因本认购书引起的争议，双方应友好协商解决。协商不成时，双方选择向项目所在地人民法院起诉；或向当地仲裁委员会申请仲裁。

那么，新规的实施将对楼市产生怎样的影响？

地产经济学家邓浩志表示，这个避免购房者一时冲动买房，保护了消费者的利益，划了一条缓冲线。但是对楼市产生不了什么影响，因为它不会因此改变供需关系，就多了两天冷静期而已。

世联行资深市场研究员崔登科也肯定了这一说法，表示新规更多的是对购房者的一种保护。

拒绝霸王条款

另据悉，去年底，东莞市消委会调查了房地产交易领域涉及的合同、协议，发现有不少开发商在消费者购房时签订的《认购书》《商品房买卖合同》上设“陷阱”，设置一些免责或限制甚至剥夺消费者选择权的霸王条款。

依据调查情况，去年12月6日，东莞市消委会发出2018年第6号消费警示，提醒广大购房者，在签订购房合同时，对涉及条款有提出异议和说“不”的权利：

霸王条款一 排除买受人合同变更及解除权

条款：买卖双方商定，涉及该商品房或其所在楼宇、项目的规划、设计变更，如属于下列任一情形的，买受人同意不因此拒绝收楼或解除售房合同，出卖人也无需承担违约责任。

点评：该条款排除买受人合同变更及解除权，以及要求出卖人承担违约责任的权利。依据是《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。据此，房地产开发企业在规划变更后，有法定义务在期限内通知买受人，买受人有权利解除合同和退房，房地产开发企业不履行通知责任的则需承担买受人退房的违约责任。

霸王条款二 免除出卖人在广告宣传中应承担的责任

条款：买卖合同、本补充协议及其附件构成买卖双方完整的合意，并取代出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商品房所作的任何口头或书面的宣传（包括但不限于广告宣传、销售人员陈述、说明、保证等）。买卖双方特此确认双方之间的权利义务以买卖合同、附件及补充协议约定为准。

点评：该条款涉嫌免除出卖人在广告宣传中应承担的责任。依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条款约定出卖人不受其约束，涉嫌免除了出卖人的义务、排除购房人的权利。