买房须知

虽说很多人老喊着要买房，但对房子的概念，其实绝大多数购房者并不能用比较清晰和专业的理解。*小编就为大家普及一下什么是商品房，以及购买商品房需要注意哪些事项。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商*企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售 。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房（写字楼、商铺、*公寓）以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、一等公寓、别墅等。其中,微利房也叫廉价房,是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同,这类住房的开发建设并不带有政府行为,只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉,适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。一等公寓,指在城区内地段修建的高层和多层电梯公寓,也包括各种组合复式或高层住房。

在购买商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识

1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，较好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。

2、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。

3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。

4、审慎购买“乡产权”。所谓乡产权房屋（又称小产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

这类房产只能由这个乡的村民购买居住，且不允许上市交易，下发的房产证是蓝色的小本。现在小产权房的买卖受到了很大的关注，已经有明文规定，城镇户口的人不能买小产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。

5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备案；2008年7月1日《房屋登记办法》（建设部168号令）生效后，购房者可直接到房地产行政管理部门办理预告登记。

注意购买商品房的七大圈套

一、“捂盘”惜售。新楼刚开盘时，有一些开发商是先把位置不好的房子拿出来销售，好位置的房子反而被保留下来，然后每个月推出几套，其目的是为了在后期的销售中提高价格和便于销售。

二、“样板房”花招。样板间是购房者了解楼盘*直观的方式，是衡量房屋质量、结构的因素之一。但是，一些开发商有时会利用装修中的视觉误差来诱导消费者。建议购房者在看“样板房”时多考察房屋的结构和装修工艺、用料，把“样板房”作为自己装修的参考，而切莫原样照抄。

三、不要轻易交付定金。要在*终确定购买并签订购房协议后再交定金，否则你一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不返还你的定金。

四、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。中国法院在裁定商品房纠纷时，是以合同为依据，而并不以广告宣传的内容为依据。

五、注意“精装房”究竟精不精。精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。

六、注意按揭贷款。一些开发商为了解决资金不足问题，在楼盘刚开始销售的时候，假借自己公司员工的名义，向银行办理按揭贷款以套取资金，然后再将这些房屋出售给消费者，并且往往要求消费者一次性付款。这种房子在办理产权证的时候，往往会有麻烦，甚至很长时间办不下来。

七、注意房屋面积。消费者应当特别注意合同中对房屋面积的约定。房屋建筑面积的准确值需要实际测量，而并非是使用面积与开发商单方确定的系数相乘的简单算法，这往往是很不准确的。一些开发商利用消费者难以测量出实际建筑面积的情况，往往单方面虚增系数值。对此，消费者要高度警惕，必要时，应请有法定资质的测量机构进行测量。