买房须知

时下，首付高、可选房源少、目标房源售价高于预期，种种因素综合作用下，买家入市积极性不算高。不过年底阶段，广州二手房市场依然有少量低于市场价的笋盘出现，但大多是业主急于卖房套现，因而往往在付款方式上提出若干要求，不少笋盘都要求一次性付款交易，买家需在购房前认真了解清楚房源情况和出售条件。

改善型换房比例提高

接近年底，改善型换房个案有所增多，尤其是已经成功出售旧居套现的换房人士，集中在年底这段时间选购物业。据合富大数据统计，在广州二手楼市销售当中，改善型换房比例从10月的22%上升到11月的25%。但是，现时大部分换房人士的置换预算并不算宽裕，因此，改善型换房需求增加对大户型物业交投活跃度拉动力有限，面积在120平方米以上大户型的销售比例，仅从10月的12%升至11月的15%。

  11月二手房市场交投活跃度增长*明显的还是面积在60~90平方米之间的中小户型物业。据合富大数据统计，60~90平方米的中小户型物业，销售比例从10月的30%猛增至11月的37%。60平方米以下的小户型物业，在11月的交投活跃度有所下降，销售占比从10月的32%降至11月的25%。

  业主开价超买家预期

  11月广州二手楼市当中，仍有不少个案是买卖双方处于胶着的状态，其主要原因还在于价格因素。如天河北目前不少业主放盘的期望价格是7万~8万元/平方米，但目前有意在该区域买房的买家，可承受的价格仅6万多元/平方米，双方在价格期望值上的明显差距，令交易迟迟无法达成。

合富研究院一等分析师梁燕明表示，目前不少热门的购房区域，都存在买卖双方在价格期望值上产生较大分歧的情况，有的区域业主期望的售价与买家可承受的价格出现约10%~20%的差距。

据了解，目前广州二手楼市大多数业主的心态仍偏强硬，只有挂牌很久都未销售的房源，业主才有可能调整价格。不过，若是业主存在置换需求并已确定了需要置换的物业，则大多都能比较容易“倾价”，争取到一定的价格松动空间。

现时，意向选购二手房的买家，入市态度仍相当谨慎。11月市场上放售房源数量较10月有所减少，可选房源不多且首付门槛比较高等因素，令买家在作出购房决定时更加冷静，若价格谈不拢，部分买家甚至会作出放弃在市*置业转到外围区域买房的决定。

现时，广州二手楼市销售*旺的还是总价在150万~300万元之间的物业。据合富大数据统计，11月总价约150万~300万元的物业销售占比高达44%，而在10月该总价段的物业销售占比仅35%。低总价的物业在11月的交投活跃度明显下降，总价在150万元以下的房源，销售占比从10月的40%下降到11月的31%。

入市建议：

年底淘笋盘需留意付款条件

合富研究院一等分析师梁燕明表示，年底这段时间，广州二手楼市会有少量价格低于市场价的笋盘出现，主要源自业主急售套现或出售物业获取重新购房的资格，这类笋盘的价格往往比同类房源低5%~10%，市场对这类笋盘的消化速度往往也比较快，销售速度较快的个案放售大概两个星期左右就有买家承接。不过，这类低于市场价的笋盘，业主有可能会设定一次性付款的要求，买家淘笋盘前较好能了解清楚房源情况以及出售条件等因素。