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热心网友   丨 发布于2020-04-20
国务院部署继续做好房地产市场调控工作,业内解读“国五条”——
限购小范围升级房产税铁定扩容
20日召开的国务院常务会议,印证了近期房地产调控政策将出台的传言。不过,调控升级的动作并没有涉及坊间热炒的二套房贷首付提高至7成等,而是确定扩大个人住房房产税改革试点范围,核心城市新建商品房全面限价。
有业内人士形容,房地产调控自2009年12月份启动以来,政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“929新政”和2011年1月的“新国八条”,这是第五次升级。
同策咨询研究核心总监张宏伟也认为,此次政策仅是强化执行,并无新政推出,总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧,将成为2013年房地产市场的总体调控特征。
新政出后,是否暂停购房?上海专家分析,新政力度不大,具体还需观察后续部委和地方的细则;当前,处于楼市短周期上行阶段的上半场或中场,即便有新政打压,也不会使楼市大幅降温,但会抑制房价加速上涨的势头。专家认为,至少今年上半年房价仍会小涨,2014年可能小跌。
限购令或向二三线城市蔓延
会议指出,坚决抑制投机*性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。
专家认为,这意味着,限购小规模升级。有些城市,尤其是中西部的省会城市,原来限购执行比较宽松,如果按“统一要求”,则接下来会有城市会调整方案,进一步收紧。不过,当前绝大部分三四线城市,房价涨幅温和,符合标准的极少。“未来,新增的限购城市,肯定不会超过10个,甚至可能一个都没有。”
满堂红集团研究部副经理肖文晓表示,限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延,范围有所扩大。
会议指出,扩大个人住房房产税改革试点范围。
肖文晓认为,这表明今年房产税的试点有可能扩大,但时间点并不明确,如征收方式与上海模式和重庆模式相仿亦对市场难有大的影响。
不过,专家则认为,“扩大个人住房房产税改革试点范围”的时间就在今年,至于扩大范围会增加什么城市,不易预测。他估计,以一线城市和少数高房价的二线城市为主,外加湖南湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。
张宏伟认为,当前房产税仍处于试点和探索阶段,今后扩大征收范围和对象、征收税率幅度调整是迟早的事情。大致可分为三个阶段进行:1,扩大房产税试点城市的范围,如可对房地产市场*相对较热的一线城市及其核心周边城市开展房产税的试点工作。2,只针对新房,在征收范围和对象、征收税率幅度等方面逐步进行调整。3,对存量房开征房产税。
张宏伟同时指出,房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势,但短期内房产税代替“限购令”,推行房产税试点难以解决房产*投机现象,因此,限购令有可能会因为房产税试点而“微调”,但不一定会因为房产税试点而取消。
重申完善稳定房价责任制
会议指出,完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
肖文晓点评指出,这是2012年政策的延续和重申。专家则认为,2012年,核心没有要求各地制定新建住房价格控制目标。而现在重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”,范围缩小,“可以说是有新意的。”
保障房助“农民工市民化”
会议指出,加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
在专家看来,“将农民工市民化”,在住房保障方面也开始逐渐体现。接下来,各地公租房的需求将大幅增加,各地政府必须大力建设公租房了。
昨日召开的国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,确定将扩大个人住房房产税改革试点范围。而*近两天,一条有关楼市的传闻引发了资本市场的震动。该消息称,二套房首付将提至7成,并施行1.3倍的利率。但是多家银行负责人对此并不认可,表示他们并未接到相关的调整通知。
单纯从银行业界的反馈而言,其实并不能证明该传闻的真伪。因为如果房贷政策果真会实施调整,需要经由住建部门和银监部门的行政决策,而相关操作细节只有经过行政部门认可后,才会下发到金融机构执行。所以,我们很难因为银行尚未收到调整通知,就认为该传闻子虚乌有。恰恰相反,有鉴于自去年下半年以来,楼市就出现明显回暖迹象,所以市场普遍认为,如果房价上涨过快,楼市调控就将会进一步加码。此次国务院会议明确房产税改革试点范围扩大就是一个明确印证,该政策充分表明,任何企盼房价出现报复性上涨的想法都是不现实的,必然会受到调控政策的严厉打压。
楼市回暖是不争的事实,不仅房价开始企稳回升,市场销售量也不断放大。从2012年下半年开始,全国多个城市土地市场高单价、高总价的地块时常出现,房地产回暖的势头显现。而开发商抗调控的经济实力已显著改善,主动降价减少,房价又重归坚挺。今年1月份,一线房企的销售额同比大幅增长,一些房企同比增长幅度甚至超过200%。而20家发布1月销售业绩的标杆房企中,一半以上房企销售额出现环比上涨。二手房市场也十分火爆,不论是销售面积还是价格都有大幅提升。据此,不少业内人士都认为,春节销售火爆表明目前楼市处于回暖通道中。
显而易见,房地产市场快速、甚至是报复性的复苏上涨绝非监管部门所乐见。毕竟经历了长达十几年的牛市行情之后,中国的*房价水平并不算低,如果以国际通行的房价收入比来测算,中国一线城市的房价水平明显偏高。更为重要的是,一旦房价报复性上涨,极有可能意味着始于2010年底的本轮房地产调控再次失败,调控变成了“空调”会给相关行政部门的信誉度造成更大伤害。有鉴于此,行政部门很难坐视房价大涨而不管不顾,而相关调控政策必须在价格趋势出现不良苗头之初,就应该积极介入干预。
问题的关键在于,市场对于未来房地产调控政策出招的具体措施不乏争议。除了有关二套房贷款收紧的传闻,业界人士讨论的潜在政策还包括如下措施:在试点范围扩大的基础上,尽快全面开征房产税;针对房地产买卖差价征收超额增值税,等等。
但值得一提的是,市场所预估的新增调控政策多是以短期措施为主。无论是之前的“限购令”,还是行政性的贷款政策收紧,其政策持续性都存在诸多猜测。因为调控政策既要避免房价*,但同时也要避免让房地产市场崩盘,否则对于中国经济增长会造成伤害。而昨日的国务院常务会议明确,我国正处于城镇化快速发展时期,支持自住需求、抑制投机*性购房,是房地产调控必须坚持的一项基本政策,要保证政策的连续性和稳定性。
笔者认为,除了目前诸多调控举措外,针对长期市场优化的政策措施应尽快推出。其中的核心其实不仅是惩罚市场逆势行为,更要强化政府责任。换言之,惩罚只能遏制逆势而动的行为,但是强化政府责任却能够对房价*的基础釜底抽薪。长期调控政策优化包括:提供更多的保障房建设;改革土地供给以改变地方政府的出让垄断;优化核心和地方政府财政分配制度,避免土地财政左右行政决策,等等。对比于短期的惩罚性措施,这些政策措施更能切中楼市问题的要害,真正优化市场供求关系,*终避免一个大起大落的楼市波动循环。
我们认为,盲目乐观预期楼市上涨其实并不理性。而对于调控政策当局而言,当下需要思考的则是如何进一步优化政府行为本身,让楼市调控成果形成长效机制。