买房须知

广州二手楼市在经历了3月份短暂的火爆之后，销售量价在4月份遇冷。中原地产近日统计的二手住宅销售数据显示，4月份全市二手住宅销售宗数环比下降两成多，销售均价为21134元/㎡，环比下跌了5%。租赁活跃度也有所下降，环比微跌2.55%。3月下旬提出的公积金贷款新政征求意见稿并未引发末班车效应，公积金贷款人数和比例不升反降。

二手楼市遇冷，量价双双下降

广州二手楼市在3月迎来爆发，销售量大幅度上升，然而，受银行房贷利率上浮，一手楼盘降价促销等因素影响，市场观望氛围加强，4月份二手住宅销售量有较大幅度回落。数据显示，4月份中原地产二手住宅销售宗数环比3月大幅度下降24.24%，销售面积环比也下降20.68%。本月核心六区销售宗数占84.89%，除白云区销售宗数环比上升11.76%外，其余五区均有较大幅度下降，其中，越秀区降幅更是超过五成，达到54.05%。

价格方面，在经历2、3月份的两连涨之后，广州二手住宅销售均价在4月份出现结构性下跌，4月份全市均价是21134元/㎡，环比上月的22245元/㎡下降了1111元，降幅约为5%。核心六区中，3月均价下跌的白云、海珠和越秀三区本月受销售结构变化的影响，均价分别环比上涨14.07%、8.40%和0.34%，而番禺区以及上月上涨的天河区和荔湾区则在4月份有所降价，荔湾区均价只有18715元/㎡，环比*23.12%。天河区均价为28829元/㎡，虽然环比下降1.91%，但仍高于均价为27754元/㎡的越秀区，占据全市均价榜首位置。

4月份广州二手住宅销售情况

区域 区域占比 环比 均价（元/㎡） 环比

全市 / -24.24% 21,134 -4.99%

白云区 16.89% 11.76% 17,795 14.07%

番禺区 10.22% -14.81% 14,836 -9.75%

海珠区 17.33% -37.10% 23,933 8.40%

荔湾区 4.89% -26.67% 18,715 -23.12%

天河区 20.44% -24.59% 28,829 -1.91%

越秀区 15.11% -54.05% 27,754 0.34%

中原地产二手住宅销售数据显示，核心六区中，白云、番禺和荔湾三区销售均价低于2万元/㎡，番禺区以14836元/㎡成为六区中*便的区域。据了解，番禺区其主要销售来自华南板块和洛溪板块，均价分别低至14961元/㎡和13451元/㎡。本月均价较高的是天河区的珠江新城板块，均价高达36183元/㎡，而汇聚了众多省一级名校*的越秀区东风东路板块紧随其后，均价35185元/㎡。

“末班车”效应未现，公积金使用人数大降35%

付款方式方面，中原地产4月份促成的交易中，有20.44%的买家选择纯商业贷款，比上月的13.8%有较大幅度上升，而一次性付款购房买家比例为37.33%，与3月份的38.72%相差不大。数据显示，广州户籍买家一次性付款比例依然远远超过非广州户籍买家，4月有54.9%的广州户籍买家采用一次性付款购房，后者只有32.18%，反映出广州户籍买家的经济实力和购买力较外地户籍买家更强。

*出人意料的是，广州“史上*严”公积金政策（征求意见稿）发布之后，部分业内人士预测的“末班车”效应没有出现，公积金贷款比例不仅没有上升，反而有较大幅度下降。中原地产4月份促成的二手交易中，有20.4%的买家选择使用纯公积金购房，还有19.6%的买家通过公积金和商业组合贷款，也就是说使用公积金贷款的买家仅为40%，较上月的46.8%有较大幅度的下降。而从使用公积金购房的人数上看，4月份环比前一个月减少了35%。

据了解，公积金新政尚处于征求意见阶段，具体实施日期也尚未明确，准公积金买家未大量提前扎堆入市；其次，二次使用公积金贷款的比例偏低，受影响的人员较少，是“末班车”现象并未出现的主要原因。再加上受公积金买家大幅度减少，纯商业贷款比例上升的双重影响，在一定程度上压缩了公积金购房的比例。

招生路段未划定，*需求型略降温

4月份中原地产促成的*需求型交易也有所下降，占总销售量的9.8%，环比三月的13.1%有所回落。据了解，今年年初教育部下发要求全面推行“就近入学”的通知，已经令广州*需求提前释放，而2014年各小学招生路段又尚未公布，部分*需求型买家希望了解具体的路段之后再购房，因此暂时选择观望，本月二手*需求型交易有所降温。

不过，传统的教育强区越秀区以及天河区仍然是主要的*需求型交易热门区域，4月份中原地产促成的*交易中，86%都是来自这两个区。天河区的*交易主要集中在珠江新城和天河北两个板块，对应的小学分别是体育东路小学珠江新城校区和华阳小学，前者销售的*主要是方圆月岛、朱美拉公寓、隽峰苑等，销售单价在3.4-4.2万元/㎡之间，后者则有嘉怡苑、林和东小区、紫荆花园等，单价从2.1-3.5万元/㎡均有交易。越秀区的*需求型交易则比较分散，单价主要集中在2.8-3万元/㎡。

刚需自住占比上升，七销售易低于200万

中原地产二手住宅销售数据显示，4月份有84%的买家属于自住性质，较上月的79.8%有所上升。限购限贷等严格的政策下，*型买家维持低位，4月份以“再出售”和“出租”为购房目的的交易分别只有1.3%和4.9%，两种带有*性质的买家总数总共占6.1%，较上月的7.1%有所回落。

4月广州二手住宅买家类型及其比例

买家类型 4月 3月

自住 84.0% 79.8%

再出售 1.3% 2.7%

出租 4.9% 4.4%

*需要 9.8% 13.1%

4月份广州户籍买家为22.7%，与上月的24.6%相差不大，而非广州户籍买家占77.33%，2014年前四个月这一数据均维持在70%-80%之间，证明广州二手楼市的买家结构变化不大，外地买家依然占据销售量的3/4左右，牢牢撑起广州二手楼市。

中原地产二手住宅销售数据显示，4月份销售套均面积为80.5㎡，有32.9%的销售住宅总价在100万以内，34.7%的住宅总价在100-200万元之间，套均价约为170万元，与当前目前二手住宅市场主要为刚需自住型需求为主的特点相符。

租金继续上涨，天河区租赁量大涨五成

春节过后，广州二手住宅租赁市场需求旺盛，租赁量一直维持高位，但在4月份出现了回落，中原地产统计数据显示，4月二手住宅租赁宗数环比下降2.55%，核心六区中，有五个区的租赁宗数环比下降一到两成，而天河区则成为本月较大黑马，租赁宗数环比大涨55.56%，成为核心六区中少有环比上升的区域，独自支撑起大市。天河区也凭借27.45%的占比成为全市租赁*活跃的区域。

中原地产统计数据显示，4月份广州全市租金均价是48.3元/㎡/月，环比3月份微涨1.7%，涨幅较前两个月的6%以上有所缩窄。核心六区中，天河、越秀和荔湾三区租金环比上涨，但涨幅并不大，涨幅不超过7%。番禺区则由于结构性下跌，4月租金均价只有31.7元/㎡/月，较3月的39.2元/㎡/月跌幅接近两成。

4月广州租赁热门板块前三位分别是天河区的天河北板块、白云区机场路板块和天河区珠江新城板块。此外，陪读家长集中的东风东路板块，专业市场打工者和商人集中的新港西板块，以及以普通上班族为主的赤岗板块等以往租赁活跃的板块依然保持租赁高位。珠江新城板块以76.9元/㎡/月领跑全区各个板块，将上月由其本身保持的70.8/元/㎡/月较高租金提升了8.6个百分点。

4月份广州核心六区二手住宅租赁量价情况

区域 在全市中占比 环比 租金（元/㎡/月） 环比

白云区 13.07% -17.36% 36.6 -3.02%

番禺区 8.10% -4.62% 31.7 -19.15%

海珠区 22.48% -17.70% 50.1 -4.58%

荔湾区 6.27% -9.43% 45.5 0.76%

天河区 27.45% 55.56% 57.6 3.67%

越秀区 17.78% -14.47% 59.2 6.31%

（注：中原地产上述数据统计日期为3.26-4.25）