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热心网友   丨 发布于2020-04-20
本世纪初之前,中国的新城建设大都是由产业化来推动的,*近十年却变成了城市配套拉动产业化的方式。大多数地方政府对于新开发的区域都是打造配套,再引进产业,然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。在这种模式中,产业已然成为房地产的修饰语,也就出现了工业地产这样的冠名词。
在光谷以南的一片土地上,一座座灰白色三层小楼,在寂静的城郊默默屹立。如果不看招牌,你会认为,这里不过是一处富人居住的别墅区。但通过仔细观察,这一栋栋别墅类型的小平层,却承载着科研、加工、办公、商务等多重功能。如今,工业地产已然卸下厚重的外衣,新形态的工业地产项目正在呼之欲出。
工业地产之现实与梦想买卖双方供需失衡残局
偏僻的郊外,放眼望去,过膝的杂草肆意地蔓延开来。来往不多的车辆飞驰而过,卷起阵阵尘沙。这里,餐饮副食的小面店难寻踪迹。园区内外,进出的工作人员少有,他们脸上沉默的表情更显冷清。然而,这里却被誉为未来武汉市工业地产项目较大的产业集群地。湖北省工业地产开发渐热 武汉2年38个项目入市
在已建项目的户外宣传牌上:“招商引资、世界500强企业入驻”频现其中。但事实并不尽然,大多项目仍处于孤寂而立的状态。戴德梁行武汉公司总经理杨良军感叹说,研发也好,总部也好,都对公共交通条件有着较高的要求,很多工业物业购买后出现长期空置,往往就是因为条件不成熟。试想,连一条公交线路都没开通,一家门店都未经营的城郊处女地,却异想天开有大型企业进驻,企业员工办公,或许仅存于白日一梦!
新兴的工业地产正在加快发展的脚步。大量工业园及商务产业园区地兴建,因地段、环境和周边生活配套的缺失,难以获得企业的青睐。随之销售不畅,空置率直升等一系列问题接踵而来;与此同时,企业自身的需求在无法得到满足时,又纷纷发出‘无地办公’的哀怨声。这一切,杨良军总结道:大量供应项目的涌现,属于无效供应大于需求,有效供应小于需求。从而造成了买卖双方供需失衡的残局。
恰逢地铁开通机遇武汉工业地三镇发力将成真
现实发展的当下,纵然遇到重重困难,工业地产在武汉未来的发展前景仍被杨良军看好。他分析说:“古往今来,武汉就属于工业重镇,具备工业地产的各项基础;第2,武汉被称为九省通衢,通达的交通让这座城市成为了连接全国各地的核心枢纽;第三,武汉是一座高校云集的文化之都,百万学子提供了充足的人才储备。接着,他又从资金运作上介绍说,大量的私募资金正在涌入武汉这座市场,每周我都要接待大批到武汉*的客商。”
更值得一提的是,武汉工业地产项目渐成气候的应是光谷的东湖高新科技区。其他区域还处在含苞待放的阶段,而地铁交通的来临,会逐步打通武汉三镇各个角落。我们可以预见,一条条地铁线路的伸展,会加速武汉工业地产的发展,便捷的交通变革,将为武汉工业地产项目全方位布局带来可能。
2013至2014年将是武汉工业地产开发黄金时期
*周期长达10年之久开发企业需有远见
那么,到底什么是产业地产?是为产业配套的地产,还是产业本身就是地产?目前的产业地产从业者,到底是在做产业还是在做地产?杨良军认为,产业地产是一种复合地产,相比住宅地产和商业地产,产业地产的开发和运作难度要高很多,而且*的周期比较长。他满怀感概地说:“真正获利大概需要十年以上的时间,这不是所有开发企业和政府部门能够等待的时间。”
也正是因为时间上的跨度,真正能够盘活产业地产,除了地产操作经验之外,开发商必须具备专业化的判断力。杨良军的经验之谈更赋有远见:“开发企业必须对宏观经济有个清晰的认识,对城市经济、产业经济未来的发展方向有准确的判断。只有深刻地理解,才是产业地产的难处所在。
不少业内人士都有这样一个观点:拍卖土地已成地方政府财政的主要来源,而工业地产能带来长期税源、解决劳动就业,地方政府是敞开怀抱欢迎产业地产兴建,这种双重获利的结果,使得产业地产成为不少地产企业圈地的一把利器。久而久之,就造成了恶性循环的结果。
然而,杨良军却道出了并不鲜为人知的一面。他说,对于工业性质土地,政府一般不会从土地出让这个层面想着获取高额利润,反倒会在前期进行大量投入。“做工业地产的首要前提是七通一平,凹凸不平的土地必须平整,通电、通水、道路通,这都是政府前期需要大量投入的成本。政府这番良苦用心,实则是站在长远角度,用发展的眼光,提振区域经济的大力发展。
每亩税收为12-30万拿地面积必须与*总额挂钩
目前,产业地产发展存在两大难点。第1个难点是如何找到适合开发工业地产的房地产企业?在杨良军看来,好的开发企业并非难找,而是区域内产业地产的发展,牵连着千丝万缕的各种关系。
他透露说,政府在招拍挂的同时,会对*密度和税收有一定的要求。进一步解释就是拿地面积必须与*总额挂钩,大概每亩产生的税收为12-30万。只有这样的企业,地方政府才会愿意以低价出让产业用地给开发企业,用于工业地产项目的建设。
一边是地方政府对拿地的开发企业有所限制,另一边,地方政府又往往没有经过细致地考察,会将工业用地出让给一些并无经验的开发企业,而真正适合的开发企业却被拒之门外。
杨良军对此直言,政府必须要有长远的眼光。相关政策的扶持,完善的配套规划,才能让工业地产获得持续的生命力。也只有这样,工业地产才能带动整个片区的经济效益和社会效益,地方政府才能获得长期稳定的税收。”
工业运营商成立专业委员会为入驻企业带来一站式服务
工业地产另一大难点是项目落成后,招商无法落地。杨良军认为,工业地产的兴建也需要采取前期定位和招商先行的策略。“必须先了解政府对区域的整体规划,然而再从项目自身进行细致规划。”
谈到从细节入手,工业地产业态的布局显得尤为重要。面对层出不穷的各大工业地产项目的开发兴建,想要突出项目特色,以便在市场上具备更强的竞争力,需从风格和档次上进行区别。具体到工业项目的容积率、绿化率、建筑密度及高度的要求,应量身打造定制化产品。
杨良军回忆说,前些年,扬州有一个项目叫中国声谷,是当地的呼叫核心产业。印象*深的是该项目内,男女厕所的设置配备。因为呼叫核心女性工作者居多,所以男女厕所的设置比例达到了1:6。从员工厕所设置的细节,我们不难看出,每个行业都有各自特点,产品的打造同样如此。只有业态多样化的布局,才能更好地引入企业和更好地为企业服务。
他坦言,定制客户和定制产品虽然能解决一些问题,但也不利于项目的整体规划,特别是地下车库、道路系统、规划审批等。市场、客户需求都在变,顺应客户的成长而产生的需求变化,也是产品打造的一个难点。
目前很多产业地产的人员流动会出现明显的“钟摆效应”,白天车水*,晚上人烟少有,甚至到了晚上干脆变成一座“鬼城”。这样的园区是留不住人才的,而没有人才的集聚,产业发展就是一句空话。
解决“钟摆效应”的途径只有一条,即“园区的城区化”,通过在产业园区配置合理的消费商业、人才公寓、公建配套,生活方便了,人才愿意留下来。政府起到的关键作用是打造平台,将各个产业链有效地聚集在一个区域,而项目由开发商来建设,聘请专业的运营团队来进行管理维护。
在杨良军眼里,一个好的工业运营商,不是粗放型的招商选资,而是成立专业委员会。他们会对企业的入驻设置门槛机制,其次就是提供良好的融资平台,企业在产品研发和投入量产的过程中,为入驻企业寻求资金,让好的企业产品能够进入市场获取利润;较后就要整合政府资源,产业地产不是一种完全市场化的地产内容,它的发展需要政府的诸多支持,包括招商平台的提供以及产业政策的支持。
“要为入驻企业提供一站式的便捷服务,只有通过长期的深耕,才会有一批企业愿意跟随着你。”他较后如是说。
转变原有传统地产开发模式持有型发展才能持久获利
提及与地产相关的产业,*客的存在不言而喻。住宅市场中,政府对*客限制多多,持有型商业对*客往往屏蔽,销售型则欢迎备至。产业地产面临相同的问题,作为经营性房地产,*客对于以销售为目的的开发商还是持欢迎态度的,*客有一部分可以追加*进行改造,降低开发商的资金压力,但另一方面也会对开发商的价格体系形成挑战,政府一般不欢迎*客,会有各种手段进行限制。
产业地产能否长久持续性发展,祸根不在于*客,而在于开发企业*终选择的模式。一般而言,工业地产的开发模式分为纯持有型、租售并举、纯出售型和合作开发。
在武汉,租售并举和纯出售型的项目占据了绝大部分。部分开发商虽然有长期的发展眼光和对品质的追求,但由于市场劣币驱逐良币,也不得不放低身段追逐市场。这在一定程度上都造成*的产业地产产品难以突破的状况。从可持续发展和统一运营的的角度来说,杨良军个人更趋向持有型的发展模式,工业地产项目只有持续性的不断运营,才能获得更为稳定的资金*,而持有比例应占到70%。
产业地产是一个房地产开发与不动产运营相结合的产物,传统地产企业在参与产业地产开发的过程中应转变原有的开发习惯,在满足自身发展的前提下更好地为企业提供发展平台,才能真正做到基业长青。
他建议说,在产业地产开发的伊始,发展商就要从根本上改变房地产所习惯的买卖关系,而变身为综合运营的服务提供商,并有机地结合各种金融创新模式,在缓解自身开发压力的同时,从更广义的范围去满足企业的需求和自身发展的需求。