买房须知

银十因“9·30房贷新政”的出台，广州一手楼市销售成色有所增添，从而使得而有楼市也有所回暖。近日，合富置业发布《2014年10月份合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告》，报告称，2014年10月广州二手楼价环比下降0.2%，大致企稳；二手交投大幅回升，下半月网签量明显反弹，天河、海珠升幅较大，超过四成。对此，专家表示，预计四季度二手楼市仍以温和回升为主。

天河海珠升幅较大超过四成

与2009年、2010年交投火爆的时期相比，2014年10月广州二手楼市的总体销售量不高；但与2014年9月份的全年“冰点”相比，则明显好转。据合富标准指数调查监测，10月份广州二手楼市的看楼量较9月份增加了三到五成；新收客户量增加约两成。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，10月广州全市二手签约2063套，19.5万㎡，较9月份上升了三成。

由区域看，市区和外围区域的价格基本企稳。由板块看，绝大部分板块的二手价格继续持稳。此外，个别板块的价格小幅回调，主要是前期一定幅度降价的物业受到市场追捧，如原芳村片区、滨江东和越秀的个别大面积贵价单位以及工业大道小部分急售的“卖一买一”业主。

10月广州二手交投大幅回升，下半月网签量明显反弹。天河、海珠升幅较大，超过四成；越秀、原荔湾、白云、番禺等核心区的升幅基本在两到三成之间，与大市相当；原芳村、花都、从化等外围及郊区的升幅相对较小。

由周度二手网签看，自3月份以来，二手住宅销售量基本呈持续低位下探寻底的特征。不过，自10月中旬开始，二手周度网签量呈明显反弹回升的态势。其中10月份第四周，广州全市二手网签量622套；全市十区（不含增城、从化）网签514套，总体网签量重返2013年的平均正常水平。

刚需旧客购房步伐加快

10月改善换房需求明显增加。10月份广州换房改善型需求的占比创历史记录，高达39.4%，较此前的三成左右增加约一成。据悉，换房改善需求既有“卖一买一”的首改买家也有“再买一套”改善需求，其中天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的首改需求接近五成。

本月首置买家的购房积极性明显上升，与此前的观望胶着形成鲜明反差。一方面，临近年底部分急需春节前入住的首置买家，加快了购房的步伐；另一方面，也有部分对价格较敏感的首置需求，担心后市价格走高，“买涨不买跌”心态下，出手果断。

总的来说，受“930政策”利好影响，无论首置还是改善需求的信心均逐渐恢复，后市预期好转，购房意愿上升。调查显示，希望春节前入住的迫切性购房需求、担心楼价上涨的首置刚需以及受惠于“房贷新政”实质利好的改善换房买家，出手果断，其中长期看楼的刚需旧客交易节奏有所加快。

换房买家首付三成购房比例增多

由于银行对房贷的支持力度增加，10月一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。改善买家还清贷款仍可当首套，首付三成。10月份改善买家购房首付三成的占比为15%，而9月份这一比例几乎为零。调查显示，首付三成的换房买家多数“卖一买一”，需求以2房和小3房居多，其中光大花园、华景新城、帝景苑、星河湾、华南新城等地段较好、社区较大的楼盘受到这部分买家欢迎。

由于改善换房需求入市积极，10月份面积较大、素质较好的中高端价位物业销售有所增多，结构性拉升了总体的销售价格和销售面积。

据合富标准指数数据显示，2014年10月份广州全市十区二手住宅销售均价27081元/㎡，环比9月上涨6.5%，同比去年10月上涨20%；其中天河、海珠、越秀、荔湾、白云等核心六区的均价接近3万元/㎡。全市十区套均总价271.1万，核心六区套均总价接近300万。2014年10月份广州全市十区二手住宅销售套均面积高达100㎡；此前，二手住宅销售的套均面积一直保持在85-90㎡之间。

由销售单价的分布看，2万元/㎡以下的销售明显下降，由9月份的五成以上，降至10月的四成。总价方面，10月份二手住宅买家套均总价300万以上的占比超过两成，较9月的一成五增加约一成。由此显示，10月份较优质中高端物业的销售有所增多。

四季度回温有望

10 月份，业主的心态总体仍较理性，反价不多，但议价空间缩小。部分业主的议价空间由10%左右缩小至5%左右。天河、越秀等市区的小部分*，甚至小幅 3%左右反价，以试探市场。由目前的市场状况看，价格继续大幅下跌的可能性不高，不排除市区部分优质物业的价格会止跌小幅回升。

龙斌认为，“930房贷新政”一方面降低了改善需求的入市门槛、利率有所优惠；银行对房贷的支持力度进一步加大，令不少买家顺利入市。2014年广州的公积金额度由170亿增至197亿元，四季度的额度将增加27亿元；此外，16家银行表示房贷一个月内即可发放。政策利好正在逐步显现。

但是，二手楼价始终高居不下、税费高昂、一手的挤占，以及部分楼龄偏大的物业获得的银行信贷支持有限。以上都是二手楼市自身的制约因素，加上“三年社保”政策未放松以及流动性的松动程度始终坚持适度为主等因素，预计四季度广州二手楼市的回升速度仍然会较温和。价格方面，由于市场信心有所恢复，价格有所回调的“笋盘” 或会逐渐减少，预计价格稳中小幅回升。