买房须知

随着生活节奏的加快，生活水平的提高，不少的购房者为了省去找房源的麻烦就直接找上了中介，但是在方便买卖双方的同时，也带来了一些弊端。在合同中设置霸王条款便是其中之一。那么，中介在二手房买卖合同中常见的霸王条款有哪些？

一、违反法律规定的居间不成功无报酬的规定

这一类条款比较常见，中介公司利用购房者不熟悉法律，而设置了这种条款。其格式一般为：“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的，出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿”

这一霸王条款表达的意思是中介公司无论居间是否成功，均可取得相应报酬，这显然违反了公平原则，加重了买卖双方的责任，因此是无效的。因为居间合同要求居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这是法律对中介服务收费的一般规定，中介公司不能违反法律规定乱收费。

二、剥夺售房者的中介选择权

这种条款见诸很多中介二手房买卖合同，其格式一般为：“委托期限届满后两个月内，本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。

为什么说这种条款属于霸王条款呢？这是因为它违反了我国《消费者权益保护法》关于消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定。而众所周知，客户和中介公司之间是居间合同关系。根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。

客户同时在多家中介公司看过这套房屋之后，有权自主选择中介公司，选择接受哪家中介公司的服务。客户有权选择自己信任的中介公司销售，在客户与中介公司销售后，才有权收取报酬，未促成合同成立的，不得要求支付报酬。不能仅仅因为通过这家中介公司看过房，就要支付违约金，这侵犯了客户的自主选择权，是典型的霸王条款。因此，这种霸王条款是无效的，购房者可以直接拒绝。

三、中介公司未完成居间义务却侵犯委托人选择权

这类霸王条款的格式一般为：“委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方销售，应按委托价格总额的1%支付违约金”

卖方与买方销售，并不是利用原来中介公司提供的信息、条件和机会，而是通过其他中介公司的居间活动完成的，原中介公司并没有完成居间义务。因此而规定上述霸王条款，当中介公司没有完成居间义务时，买卖双方不能选择其他途经进行交易，否则要支付违约金，这明显免除了中介公司的责任，侵犯了委托人的选择权。属于霸王条款，显然无效。

四、中介利用优势地位剥夺购房者没收定金权利

这一类条款的一般格式为：“卖方收到定金后，中途不得借故中止卖房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中12%的违约金；买方未能如期签订合同、付清房款，则支付给卖方的定金不予退还，由卖方与中介方平均分享。”

这一条款通常出现在卖方、买方与中介三方签订的居间合同中，这是中介利用其优势地位，对消费者作出的不公平、不合理的规定，剥夺消费者依法享有的没收定金的法定权利，目的就是使自己在交易中无论哪种情况都保持盈利，而且还是暴利。根据合同法规定，中介方居间不成，不得要求委托人支付报酬，只能收取从事居间活动的一些必要费用，如交通费、人工费、电话费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介方用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半。这不仅违反公平合理、诚实信用、公序良俗的民事原则，同时也不利于行业发展和社会进步，容易引发更大地纠纷。

以上是在司法实务中关于中介在二手房买卖合同中常见的四种霸王条款。这些条款说得非常隐蔽，一般情况下，如果没有法律敏感度和权利意识的购房者往往会签下这样的条款。这对于买卖双方来说是极其不利的。当然，因为其是霸王条款属于无效条款，法院也会裁定其无效。但是并非所有的人都会到法院去。因此，在签订合同的过程中，就必须要认清楚这些带有隐蔽性的条款，避免上当。