买房须知

  上周有关住房贷款利率的一则“乌龙”传闻，搅动了房地产市场的一池春水。

  市场首先是传出“工商银行(5.400, -0.10, -1.82%)、农业银行(3.560, -0.05, -1.39%)近期同时下调上海首套房贷利率”的消息，对此8月10日工行上海市分行和农行上海市分行的人士均出面辟谣，表示未对个人住房贷款利率政策进行调整。

  实际上，工商银行和农业银行调整的是上海首套房利率折扣，即从95折降至9折，并由此使利率从4.655%降至4.41%——很显然，这两家银行对上海房贷的自主定价本是基于银行资金面、资金成本、风险定价的合理市场行为，也是商业银行的天然权限。

  但经媒体披露后，上述举措却被异化为“上海下调房贷利率”，较后逼得两家银行不得不出面澄清，表示“一贯坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策”，也可以由此看出住房贷款的一举一动，仍然牵动着楼市的敏感神经。

  尽管如此，但笔者仍然认为，房贷利率上浮见顶的趋势已经逐渐明朗，未来将更加强调差别化，更加强调支持刚需和合理住房的信贷需求。原因有二：

  首先，尽管房贷利率连续19个月上涨，但上浮幅度放缓。融360数据显示，2017年7月至2018年7月的一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%左右。

  其次，楼市调控效果显著、成交量下滑的城市，房贷利率处于较低水平。据融360监测，2018年7月，全国首套房房贷平均利率较低的前十大城市中，上海、厦门、大连、北京、太原等在列。尤其是首套房贷平均利率较低的上海为5.16%，与较高的城市武汉（平均利率6.35%）相比，相差了1.17个百分点。

  驱动房贷利率见顶甚至出现下浮，房贷政策再次回归支持刚需、合理住房信贷需求的较大动因，就是银行流动性明显宽松。

  8月10日，央行发布的《2018年第2季度中国货币政策执行报告》显示，货币市场利率下行，包括6月同业拆借月加权平均利率、质押式回购月加权平均利率、同业存单利率等。

  特别值得关注的是，近期银行间隔夜质押式加权利率创3年来新低，一年期国债利率与公开市场利率甚至倒挂，同业存单利率与MLF（中期借贷便利）利率也倒挂。2016年底以来，之所以房贷利率不断上浮，一方面是监管层明确提出，“控制居民过快加杠杆”，更重要的是，金融严监管下资金面紧张。

  今年以来，疾风暴雨式的“去杠杆”逐渐转向“结构性去杠杆”。同时，央行年内已实施了三次定向降准、MLF连续净投放，银行市场融资利率下降，资金面宽松。今年6月份，3个月期的大额存单加权平均利率为4.46%，比一季度有所下降。

  在金融市场化融资占主导的情况下，资金面宽松、融资成本下降，房贷利率上浮节奏和力度自然放缓。因此，2017年底监管层将“抑制居民杠杆率过快攀升”作为“去杠杆”的核心内容。今年以来，金融“去杠杆”不断推进，多地收紧房贷政策，居民杠杆率过快攀升势头得到明显遏制。截至2018年6月，住户部门杠杆率为51%，仅比去年末上升2个百分点。

  事实上，“房住不炒”意在让住房回归居住属性，保护合理的住房需求，特别是头次置业需求。

  作为较大宗的交易，为了让合理需求跨越置业高门槛，发达国家房贷首付比例甚至低至10%。在我国，近年来房贷政策之所以不断收紧，甚至是“一刀切”地收紧，很大程度上是在市场情绪过旺的情况下，自住和投 资甚至投机需求难以分得清，杠杆往往是房价上涨的助推器、预期狂热的釜底薪。因此，从2016年10月启动新一轮调控以来，对首套房贷也启动紧缩政策。

  当前，金融工作的核心之一是把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，进一步疏通货币政策传导途径。考虑到新型城镇化还在推进，城市间人口流动越来越频繁，在城市高房价、高生活成本的背景下，在普惠金融、政策性金融体系还不够完善的现实条件下，包括新市民在内的城市居民，要想“扎根”城市过上“美好生活”，具有低利率优势的房贷，无疑是他们最切实的依靠。将房贷资金真正投放给这些群体，是疏通货币传导渠道的体现，也是防范化解金融风险和服务实体经济的结合。

  针对工行和农行对上海首套房贷款利率加大折扣力度这一事件本身，笔者认为，两个银行之所以强调“未对房贷政策进行调整”，根源就在于，舆论将银行自主的经营行为异化宣传为“上海房贷政策调整”。由此，两家银行担心，媒体和市场可能会曲解上海的房贷政策，这不仅与7月31日政治局会议强调的“合理引导预期”要求完全不符，也与解决实体经济融资需求不符。

  在向以现代服务业、高端制造业为主的新经济转型过程中，多渠道的股权融资是对接融资需求、促进创新的较好选择。相对于传统工业经济，新经济在公司治理、信息揭示和风险管理上非常特殊，传统银行不仅很难承担新的金融功能，且经济转型中风险偏好也会下降。

  基于城镇化率已达到较高水平，消费快速崛起，大宗消费金融需求增长，会使得银行转向对个体消费信贷的支持。2016年10月以来，尽管房贷投放受严格限制，但房贷增长趋势明显。截止到今年6月份，住户贷款同比增速高达18.8%（一季度为20%），几乎是实体经济贷款增速（9.7%）的2倍。

  当前，传统制造业或面临转型升级阵痛，或陷入产能过剩困境。而以高端制造业、互联网和智能科技为代表的新经济，已开始转向资本市场融资。基于抵押物缺失、评级缺陷、顺周期明显、银行风险偏好下降等因素，中小微企业面临的“融资难、融资贵”困境仍待解决。

  但这也是上世纪以来全球始终面临的难题。虽然现阶段还难以根治这一弊病，却有两方面可以努力：

  其一是在政策工具定价方面，着手降低银行的融资成本，也可以采取一些激励性举措，比如在流动性和资本充足率等考核指标方面，给予银行相应的**；适度扩大贷款抵押品范围，进一步明确资管新规过渡期等安排。

  其二，财政也要加大对这些企业担保贷款和财政贴息的力度，支持中小企业集合债发行等。

  总之，疏通政策渠道的这些措施，会引导银行增加对实体企业，特别是中小微企业的信贷投放，但同时，也要顺应金融资源配置规律，顺势引导银行支持居民合理的信贷需求。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）