买房须知

在过去的两周，央行降息和降准的预期连续落空。

央行的按兵不动与一跃而起的资金使用价格形成鲜明对比。外汇占款的大幅下降给市场造成的结构性压力，以及仍然偏高的融资成本并未阻止央行不遗余力地实行逆回购。尤其是14天逆回购品种在上周重返公开市场后，本周极有可能再度被央行使用。这意味着，央行降准或者降息可能要在两周之后甚至更久。加上此前7天期逆回购品种已连续开展了两个月，央行的举动无疑是给苦苦等待近期下调存款准备金率的机构泼了冷水。

央行为何在5—7月份的连续宽松政策之后降低了货币宽松的频率呢？从宏观面来看，尽管当前社会融资总量有所改善，但总体资金状况仍然偏紧，所以，降准或降息是有必要的。今年前7个月新增外汇占款大幅下降近九成，央行连续三次的宽松政策勉强对冲掉外汇占款下降造成的基础货币供应下降。当前，7天回购利率已经接近4%，明显高于6月中旬2.7%的水平，可见银行资金面并不宽松。二季度实际贷款利率高达8.45%，明显超过了二季度的GDP增速，表明当前的资金价(1657.10,16.60,1.01%)格依然较高。

更为重要的是，就算债券的融资优化了今年的总融资量，而未来社会融资总量能否持续改善，很大程度上取决于市场利率的变化。因此，当前的降准和降息仍显得十分重要。而央行在这个时点降低宽松政策的频率，显然是同时考虑了宽松政策的必要性和针对性，以及可能出现的弊端。

银行的超额准备金率和超额存款仍相对稳定是央行考虑的第1个因素。今年以来，商业银行对资产风险偏好变化较大，随着存准率下降和央票停发，银行的资产安全性平均水平降低，银行对流动性的要求逐渐提高，这就使得商业银行的贷款意愿不强。今年1、2季度，商业银行的超储率分别为2.2%和2.1%，仍然在较高的水平，这使得央行有理由相信，当前资金偏紧主要是因为银行风险变化造成的惜贷，因此更乐于选用逆回购来进行对冲。

另外，逆回购主要针对缺钱的商业银行，体现了政策的针对性特点，这意味着央行不希望释放更强宽松信号造成资产价格上升的预期，尤其是近期房地产价格随着宽松政策的出现而出现明显反弹，央行在政策上必须竭力避免货币宽松推动房价进一步反弹，也就是说货币政策必须在短期“稳增长”与中长期控制房地产泡沫之间取得平衡。

二季度以来的房价反弹成因复杂，除了刚性需求的释放、中高端销售占比上升等基本因素外，宏观政策变化造成的市场对楼市回暖的预期升温，开发商对政策和房价反弹的过度渲染等因素也不可忽视。因此，管理政策预期和房价反弹预期，需要货币政策的积极配合。

从开发商的角度来看，大中城市销售量的迅速回升使开发商去库存化进度加快，两次降息使得资金压力也得到减缓，房地产的量价回升之后，他们可能思考的是上调销售价格，从而增加利润率，地产开发商提价的逻辑显然是源于政策的宽松。

而从购房者的角度来看，由于下半年稳增长的目标明确，房地产*对提升GDP的威力毋庸置疑，加上销售量的平稳，在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持销售量继续放大20％左右，购房者不顾价格上升而争抢入市的逻辑也源于宽松政策。

由于逆回购始终无法完全解决外汇占款下降对基础货币供给的影响，因此外汇占款如果继续保持如此低速增长，那么宽松货币政策仍将成行，乐观估计下半年仍将有2—3次降准和1次降息。但是如果央行考虑到8月外汇占款可能将有所恢复，以及房价继续上升的不利影响，将不得以政策控制*性住房需求。且由于跷跷板效应，房地产市场回暖可能有利于对冲其他*放缓的势头，从而降低政策稳增长所需要的力度。在这样的情况下，货币政策放松的力度和节奏将会降低。