买房须知

易居房地产研究院3月5日发布《2020年1-2月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告核心观点如下，2020年前两个月一线城市楼市表现最好，三四线城市最差。今年前两月一线城市成交面积同比降幅最小，若没有此次疫情，一线城市楼市正处于去年以来的企稳反弹中。三四线城市楼市去年就已开始调整，此次疫情加重了楼市调整步伐。预计2020年三四线城市楼市成交更惨淡。春节期间本是三四线城市返乡置业的高潮，而今年受疫情影响，大部分城市售楼处关闭，成交量大幅下降。预计受此影响，2020年三四线城市的楼市成交相比一二线城市会更惨淡。

易居研究院研究员沈昕表示，目前来看中央对房地产的调控基调并未改变，楼市预期已经发生转变。分城市类别看，一线城市去年已经企稳反弹，今年前两个月降幅最小，预计二季度后成交会回升，但不具备大幅增长的条件;东部二线城市二季度后成交量会回升，也不具备大幅增长的条件;中部二线城市受武汉影响，回升会晚于东部二线城市;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

该报告主要有以下内容：

2月40城成交环比大幅下降77%，同比大幅下降69%。2020年1月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降45%，同比下降18%。1月份成交量同比下降主要是今年春节在1月，而去年春节在2月，今年1月的工作日少于去年同期所致。

2月，40城成交面积环比大幅下降77%，同比大幅下降69%。主要是受新冠肺炎疫情影响，2月全国大部分售楼处关闭，楼市供应量也大幅下降。

由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，11月的移动平均同比增速为2.3%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行，目前仍处于震荡下行过程中。

2月一线城市成交量同比降幅最小，三四线城市同比降幅最大。2020年2月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降69%，同比下降55%，是三类城市中同比降幅最小的。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整。一线城市成交量从2019年上半年开始企稳反弹，下半年成交量有所下降，说明在目前楼市严调控的背景下，成交量不具备持续大增的条件。

2020年2月，18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降77%，同比下降67%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降71%，同比下降48%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降87%，同比下降85%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比下降76%，同比下降68%。

东部二线城市，2月成交面积同比降幅是最小的，东部地区二线城市中部分本轮降温较早的城市本身楼市就已企稳，有反弹迹象，且这些城市此次受疫情影响相对较小，因此成交量降幅相对比较小。

中部二线城市，2月成交面积同比降幅最高，主要是受武汉影响，武汉市此次新冠肺炎疫情爆发的中心城市，目前还处于封城状态，2月新房成交全面冻结，而武汉新房成交在中部二线城市中占比最高。预计二季度后随着疫情的逐渐消退，武汉的住宅需求会逐渐释放，成交有望得到补增，届时中部二线城市的成交面积也会得到补增。

其他二线城市，2月成交同比下降68%，降幅大于东部二线城市，小于中部二线城市。西部和东北的二线城市本轮行情启动和降温均晚于东部和中部二线城市，大部分城市2019年才开始降温，目前仍处于降温阶段，叠加此次疫情影响，降幅较大。

2020年2月，18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降81%，同比下降77%，降幅均是三类城市中最大的。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比下降80%，同比下降75%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降81%，同比下降78%。

本轮调控较严的三四线城市,主要还是经济基本面较强的城市，以人口净流入城市居多，购房者以本地工作者居多，此次受疫情影响略小于基本面较弱的三四线城市。

本轮弱调控或未调控的三四线城市，2月成交环比降幅略大于调控较严的三四线城市。这些城市经济基本面略弱于调控较严的三四线城市，部分是人口净流出城市，往年春节返乡置业需求比较旺盛，受此次疫情影响成交量大降。

后续来看，一线城市2019年上半年已企稳反弹，预计疫情过后成交量有望回升，但在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量不会大幅增长;东部二线城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增长，今年前两个月成交量相比其他几个区域的二线城市要好，二季度随着需求的释放成交会有回升;中部地区二线城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增长，2月份受武汉影响成交量降幅较大，武汉的成交量恢复可能要滞后于其他城市，中部地区成交量恢复会滞后于东部地区;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量本身就面临较大的下降风险，预计疫情过后情况也不是很乐观。