买房须知

根据规定，个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税。为了逃避这笔税费，不少*客都以转委托的形式抛售手中房源，等房产满了5年之后再办理过户手续，部分中介公司也以此方式收购房源赚取差价。转委托的房产不能办理产权过户手续，这样的房产能不能购买？可能有哪些风险？对此，记者进行了调查。

日前，读者宋小姐咨询：“我看上一套二手房，但是这套房子房东的委托人换了两次，购买这套房子有风险吗？”

宋小姐看上一套二手房，一直跟她洽谈的都是陈先生，但是产权证上的名字是李梅。陈先生拿着两份委托书解释称，李梅因为不在成都，所以把房屋的买卖过户事宜公证委托给了王先生，王先生因为工作调动要去外省，所以又把该事宜委托给了陈先生。也就是说，现在宋小姐看上的这套二手房，已经过两次委托。

在二手房买卖中，一般因为房东有事不能在约定时间前往办理过户手续时，往往会委托其他人代办买卖过户等事宜，但多次转委托的现象在一般交易中还比较少见，像宋小姐遇到的这种情况到底有没有风险？应该注意哪些问题呢？记者进行了调查采访。

为避税转委托盛行

记者走访发现，转委托现在在炒房群体中用得比较多。一位在中介行业摸爬滚打数十年的经纪人告诉记者，现在有不少*客，为了减少*成本，直接通过委托公证的形式把房子买下来，等准备出手找到买家的时候再直接办理过户，以此来避开交易环节中产生的税费。所以，如果第2个买家仍然是*客，很有可能就出现转委托。“宋小姐遇到的这种现象，很有可能就是这套房子已经交易过两次，只是通过公证委托的形式，没有直接过户而已。”

根据规定，个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税。调查中记者发现，不少购房者便钻空子，宁愿冒险通过转委托的形式，等房产满了5年再办理过户手续，以逃避缴纳这笔税费。而一些小中介公司同样以这种方式收购房源，直接将房产的买卖过户等事宜公证委托给经纪人，等遇到买家时再办理过户手续以赚取差价。

注意有无“可转委托权”

哈尔滨骄阳地产的一位经纪人告诉记者，在委托中，如果还没有拿到产权证的房产委托，委托内容大多是委托办理收房等事宜，没有拿到产权证的房产不能委托办理买卖过户等事宜，所以凡是委托办理买卖过户的房产必须有产权证。

转委托还特别应该注意，业主在第1次委托中，要注意查看委托书上有没有明确被委托人有“可转委托权”，如果有，被委托人才有权利将委托转给第三人。所以，宋小姐首先要确定李梅在委托王先生代办过户的委托书上有没有明确“可转委托权”。

同时，还要注意查看转委托房产的产权证有没有共有人，委托书上的委托人是不是包含了共有人？委托是不是少有委托？业主委托了几个人代办买卖过户事宜？是其中任何一人都可以代办，还是必须被委托人共同到场才能办理等等，这些都是宋小姐应该注意的问题。

委托买卖风险很大

委托，本来就有一定的风险，转委托中间涉及的细节问题更多，产生风险和纠纷的可能性也就更大。一位业内人士告诉记者，受委托人不能是交易后的产权人，也就是说，无论是委托，还是转委托，被委托的人和交易后办理登记的产权证人不能是同一人。

据了解，有不少购房者为了避免缴纳5年营业税，把买到的房子从房东那儿直接公证到自己朋友或亲人的名下，想等5年期满后再过户成自己的名字，但今年3月份限购令一出，通过委托公证还没办理过户的不少人被限购，营业税没有省到，反而把自己陷入进退两难的境地。

因为没有过户，所以房产始终是属于产权人，政策的突变是一个风险，另外，如果产权人涉及债务问题，其房产在房管局查不到交易记录，该房产仍属于债务人，很有可能被抵押，这些都是不可预计的风险。