买房须知

回顾2005年至今楼市黄金15年

逆周期，才是投资的王道

回顾2005年至今楼市黄金15年，买房实现财富奇迹的有三种模式：买周期反转，时机；买价值成长，区域；1+2，戴维斯双击，暴击。

先来看周期反转，就是当时的楼市已经到了向下周期的最低点，开始向上拐的时候买了房，受益往往较大。2008-2009年、2014-2015年都是周期反转，出现了翻倍行情。

周期反转的背后，代表的是从复苏、到过热、到滞胀、到衰退的经济循环周期。

淘哥对楼市的判断是：2019年就是周期反转历史性年份，类似于2009年，一定要在去年底和今年上半年赶快买房子，因为这个机会窗口可能就是这半年。

这也不是毫无根据的：2018年类似2008年，关键词是“危”；2019年类似2009年，关键词“机”。

• 2018年，各种调控政策出台，限购限售，调控不断加码，万科开会高喊“活下去”，当时的楼市已经到了向下周期的最低点。

  
  

  中央经济工作会议上，2018年定调“经济有下行风险，强调要逆周期调节，政策基调偏宽松”，所以2019年宽松力度必然超过2018年。

• 事实证明确实如此，2019年年后各种利好出现，货币和政策放松。

  央行降准，短期释放1.5万亿，长期释放8000亿；

  北京杭州上海广州等地，出现了房贷利率下调的动作，刺激刚需和敏感资金入市；

  山东菏泽取消了新购住房的限售，广州松绑了商务物业的限购；

  大湾区利好效应也出现，购房者比例明显增多；

  ……

淘哥判断，2019就是周期反转。而逆周期，才是投资的王道。逆周期，才有好价格，从容挑到好标的。

2018年最新公布的世界500强榜单，深圳有7家公司上榜。

其中正威国际很多人可能比较陌生，但是“年收入5000亿元，相当于每天入账近14亿元”大家应该听说过，讲的就是正威国际，比大家耳熟能详的招行、恒大、腾讯、万科都要牛。

正威国际掌门人王文银，被称为“世界铜王”，在海外20多个国家拥有多座矿山，光是已经探明的矿资源储量价值就已经超过10万亿。

王文银是如何建立起庞大的企业帝国的？简单来说，就是通过3次非常经典的逆周期投资，三次都大获全胜：1997年亚洲金融危机、2003年非典、2008年全球金融危机，在别人忙着卖厂、卖公司的时候，王文银忙着收购，危机过后，他成了大赢家。

不仅是王文银，李嘉诚、新鸿基也是这样的案例。

李嘉诚最开始是做塑料花厂的，上世纪六十年代香港出现了银行业危机、经济危机，他趁机吸纳了很多的土地，逆周期操作，使其慢慢发展为亚洲首富。

这几个故事，给淘哥的最大感受是——逆周期，才是投资的王道。逆周期，才有好价格，从容挑到好标的。

抓住2019人生财富大机遇

要牢记另一种方式：价值成长

虽然2019年有点像2009年，是一个周期反转的年份，但这次的强度可能比不上上一轮，毕竟房价基数不一样。淘哥认为，真正能持续的是第2种：价值成长。

周期反转难有，价值成长常在，找准价值成长区，将是穿越政策牛熊的关键。这背后的逻辑是：掌握深圳城市发展的规律。

来看下福田、前海、后海的价值成长奥秘。

• 1996-2010年总规中，确定福田为中心区，是未来深圳的行政、文化和商务中心。所以后来的投资就是福田CBD、香蜜湖，从1996年开始福田楼市进入了黄金10年。

  
  

• 2010-2020年总规中，明确把深圳城市新的中心放在了前海，提出前海中心概念，包括前海、后海和宝安中心区。也因此催生了后海、前海、南山的黄金岁月。

2010年版的总规发布至今9年过去了，深圳最新的一轮城市总体规划2016-2035年版本，正在修编之中，这一轮总规将决定未来15年深圳城市的发展。

从透露的消息看，未来新一轮总规中，深圳的中心体系是“一个都市核心，2个市级中心，3个副中心”的格局。其中的龙岗，由“城市副中心”跃迁为“市级中心”，这也是龙岗未来到2035年最关键、最重要的一次规划跃迁。

深圳向东看龙岗，龙岗的价值是一直成长的，是下一个15年的热点区域，这些年龙岗也交上了一份令人满意的答卷。

1、看经济

龙岗经济总量早已经超过了福田，仅次于南山。去年龙岗GDP4287.86亿元，稳坐“第二把交椅”，GDP增速11%，排名深圳第一位，比南山、福田、龙华都要好。说明龙岗现在经济不错、产业不错，而产业和经济是楼市长期发展的基础。

2、看人口

2018年末龙岗常住人口238.64万，仅次于宝安、高于龙华，全市第二；

常住人口增速4.7%，仅次于南山的4.8%；

户籍人口增速11.4%，次于龙华、坪山，全市第三。

说明现在龙岗人口越来越多，而人口的变化是未来物业持续升值的最大的基础，也是商业增值的基础。

2018年末深圳各区常住人口

3、看交通

整个龙岗、整个东部交通在大提速。以前觉得龙岗只有地铁3号线，现在龙岗建设和规划中的还有3号线东延线、21号线、14号线、16号线，以及“东部高铁新城”等。

其中3号线东延线被最终确定，21号线确定将纳入地铁五期建，14号线在建设中，“东部高铁新城”是今年深圳提出的两个高铁新城概念之一，交通价值兑现在即。

片区交通规划图图

4、看产业

以前龙岗是加工业大区，现在是深圳的高新技术产业大区，有6个重点区域产业布局。包括处在广深科技创新走廊上的坂雪岗科技城、国际低碳城和大运新城，发展前景不可忽视。

单看国际低碳城，规模达到了53平方公里，拟投入5000亿元，相当于前海自贸区和南山科技园之和的两倍，未来可以实现20万就业、30万居住。

而且这是一个综合实验区，雄心是打造一个“中国硅谷之城”。香港媒体把国际低碳城认为是深圳东北的新门户，对其评价很高。

国际低碳城意向图

5、再看教育

龙岗还有一个国际大学园，香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等等都落户在这。

大学园的存在，也将会成为龙岗未来的最为重要的核心竞争力之一，是创新产业发展和储备高质量人才的源头。

随着龙岗定位为市级中心，未来将在公共服务、交通、产业度等方面获得更大的发展空间，这是龙岗发展的机会。

选对物业，三年、五年后回头看会发现

原来2019年也是一次暴富的机会

回到开始说到的买房实现财富奇迹的三种模式，既买到了周期反转的时点，又选择了价值成长的区域，你就会实现所谓的戴维斯双击，双重暴富。

现在上车东部的机会在哪里？如何选择价值成长的项目？其实就在于深入研究片区规划、项目价值、学校、地铁、商业、户型、品牌、品质等等。

建议留意下吉祥悦府项目，一是产品设计上非常出色，项目整体容积率2.8，密度在住宅中相当低了，300米楼间距，绿化率达到了40%，园林有2.3万m²，以及800㎡双泳池，户型设计 上基本是做到 纯南向或者是南北通透。

项目效果图

园林实景图

其次是区位上，处在国际低碳城内，项目旁边有块空地，据说华侨城正在洽谈，拟投资500亿元建设“文化+旅游+城镇化”生态小镇，未来价值非常显现。

项目周边未来三到五年会有很多的项目起来，包括金地、恒大、新豪方等都集聚在这个片区，将来会建成超过250万方体量的高端住宅区。

另外就是价格+学校：

• 单价2.88万/㎡起，比周边一手便宜近1万多。算下来总价仅200万起，首付在60万左右，以历史眼光来看，低位买的房子能享受巨大的价值增值。

  
  

• 而学校，深圳限售3年后，最靠谱的就是学 区房了，尤其是新兴名校，是历史性机遇。因为它把名校过去十几年的涨幅在几年间完成了。

  
  

  吉祥悦府对应的东兴外国语学校，一级省校，学校师资配备与课程设置根据外国语学校标准配套，直属龙城高级中学集团，教学质量有保证。

还有就是配套，有地铁、有商业、有公园：

• 项目紧邻龙岗大道，近规划中地铁3号线（坪西站）、21号线（新生站）；

• 自带有1.8万m²商业，项目斜对面有在建的今日中心，预计是10万㎡商业；

• 毗邻龙园公园、香莎公园、清林径生态公园、龙岗湿地公园、松子坑森林公园，生态资源丰富。

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在深圳，单价“2字头”住宅，又有名校、地铁、规划，是刚需置业者绝 佳的上车机会，10分钟路程的龙岗中心城都已经是5-6万元的价格，这样的物业你如果错过，就没有了！

另外要记住，三年、五年之后，地铁、华侨城生态小镇、商业全部起来以后，这个片区的房价绝对是另一番景象。