作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
根据百度百科的定义,渠道即通道,或路径。而房地产渠道,说的是房企促成房地产交易的销售路径。渠道的范围可广可窄,广义的渠道包括房企内部渠道和外部渠道,内部渠道是房企自建的渠道团队,外部渠道是第三方服务商,包括代理公司、中介服务平台、外场行销(小蜜蜂)等。渠道和销售同属房地产营销,渠道分管售楼处外场,主要作用是发掘购房客户,本质是连接房企与购房客户;销售分管售楼处内场,主要作用是向客户推介项目。渠道和销售各司其职,共同促成最后交易。
——白银时代的房地产更注重钱的价值,房企只有加速去化,才能放大钱的价值。多渠道拓展,便是房企快节奏突围的方式之一。
于是中介服务平台成为房企的不二选择,他们之间是如何演绎的?中介服务平台又是如何一步步“上位”的?
作为行业先行者,北京万科早在2014年,就签约链家为“全面渠道服务战略合作伙伴”打造线上房源检索平台,开辟链家线下门店“万科专区”,并利用链家的用户数据库了解购房者需求等。万科拥抱链家,利用链家资源实现多渠道拓客。当时链家在内的中介服务平台,还只是万科多种营销渠道之一。购房者数据库是链家的最大优势,也是房企的短板。中介服务平台是最了解购房者的渠道,通过中介服务平台,房企可以高效找到购房者,快速达到去化目的。
当时房地产市场比较景气,房价仍在上涨,对于购房者而言,买到就是赚到,因而房企的获客成本较现在低。加上媒体、电商和自销等营销渠道尚未完全失效,房企对中介服务平台的依赖程度并不高。但寻找优化路径是企业的本能,较其他营销渠道而言,与中介服务平台合作更便捷、有效,费效比也更高,逐渐成为房企营销渠道的首选。
当房子不好卖时,项目去化速度明显放缓。购房者买房意愿降低之后,房企获客难度变大,各种营销手段逐渐无力。相比起来,中介服务平台手握购房者大数据,成为房企外部营销渠道的不二之选。房企对中介服务平台的营销路径依赖已然开始形成,路径依赖类似惯性,一旦步入某种路径,就很难轻易走出。惯性力量会强化这一路径选择,让行动主体沉溺于此,难以摆脱。中介服务平台强有力的去化效果,也使缺乏营销渠道的房企加深对其的依赖。
正是中介服务平台在新房交易中的渠道速效性,也催生了漫天要价、签DU家代理协议、洗客等行业乱象,这才诞生了诸多评论渠道的文章,也在行业内产生了诸多疑问,比如强有力的中介服务平台渠道是否已经演变成了甲方的甲方?甚至在整个项目周期中掌握了绝对主动权?这个“上位”过程如今还在演绎,让我们拭目以待吧。