买房须知

2012年，限购、限贷让购房者的脚步放慢，政策微调与连环购房链也带来了不少与法律相关的问题，为二手房买卖过程增添了变数。一方面，因贷款从紧，买方可能面对贷款不得的不可控局面；另一方面，改善型置业往往在一卖一买间，因多种因素被动“卡壳”于一个交易链条间，而引起多角纠纷。买卖双方应该如何看待这些纠纷？怎么样才能在交易环节中更好地处理细节？一旦遇到问题应该如何妥善地解决？笔者就这些2012年度限购背景下的两类纠纷案件，采访了上海市律师协会房地产专业委员会委员、北京盈科(上海)律师事务所合伙人律师郭韧，请她通过实际案例对2012年的两大类典型买卖纠纷问题进行解读。希望对限购背景下正准备入市买卖二手房的消费者有所启示。

类型一：“限贷”致银行贷款受阻，能否解除购房合同？

2012年，房贷从紧依旧是主基调。对于“二套房”的买家来说，能否贷款、能贷多少成为一个难题，这也是购房者在考虑买房前必须仔细反复掂量的问题。然而，也有很多不熟悉政策的买家，还没有了解情况就一头扎进了市场，等到发现问题却已经为时已晚，建议每位需要贷款的买家，购房前先向中介公司和银行咨询：“我，具有贷款资格吗？”

典型案例：

2012年10月，小宋通过某房产中介公司与小马签订房屋买卖合同，小宋向小马购买商品房一套，总价800万元，其中70％即560万元以银行按揭贷款的方式支付。在办理按揭贷款的过程中，银行通过审查，认为因小宋已贷过款(虽然已经还清)，按相关政策只能贷50%，因此只能审批发放贷款400万元。小宋因无力支付剩余的160万元房款，便产生了放弃购买房屋的想法，无奈合同已经签订，小马又拒绝解除合同，只能以情事变更为由，诉请法院解除合同。

法院说法：

法院经审理认为，银行抵押贷款政策的变化，属于市场交易风险的一种，但尚不构成情事变更，虽然会对当事人的履行行为产生一定的影响，但不必然导致合同无法履行，因此本案中不存在合同可予解除的法定事由，小宋仍然应当履行合同约定的付款义务。

律师点评：

合同解除分为两类，一类是合意解除，即双方当事人经协商一致，可解除合同，如果合同约定了解除条件的，条件成就时解除权人也可解除合同；另一类是法定解除，即在合同履行过程中，出现了我国《合同法》第94条规定的解约事由，合同可以解除。银行贷款政策变化导致购房人无力支付房款，是否构成合同解除的理由，主要审查这种政策变化是否属于法律规定的不可抗力事由和情事变更事由。所谓不可抗力是指当事人不能预见、不能克服、不能避免的事由，如自然灾害等，银行贷款政策变化虽与政府宏观调控行为有关，但当事人在无法获得银行贷款的情况下，尚可通过民间借贷、其他商业贷款等其他途径获得相应款项予以支付，因此还不能构成不可抗力。

而情事变更是指合同签订后发生重大变化，仍然按原合同履行就会发生显失公平的结果，当事人即可对合同予以变更或解除。我国《合同法》没有对情事变更作明确规定，而银行贷款政策的变化只是影响了购房人的支付能力，合同约定的销售价和市场价格之间并未出现巨大差距，因而也不会出现显失公平的情况。因此，无论是从不可抗力的角度，还是从情事变更的立足点，因银行贷款政策变化导致购房人无力支付房款均不能构成购房人请求解除合同的理由。重要的是，购房人要加强市场意识和风险意识，在购买房屋时应当对银行贷款政策和审批条件作详细深入的了解和解读，同时也要衡量自己的收入状况和还款能力，作出综合判断。

类型二：改善置业“连环案”引发纠纷谁是谁非？

2012年房产市场低迷中出现曙光，回顾整个年度，改善置业换房客户成了二手房交易的主力军，但随着“限购”政策执行力度的逐渐加强，二手房市场的“连环案”逐渐增多，因此引发的交易风险也日益增多。“连环案”指的是二手房交易的买家因为限购，需要售出原有的房产，再买进中意的房源，而其购买房屋的房主有可能也是要出售原有房屋再买进房屋。这样的交易往往会牵涉到多个业主，部分交易的上下家甚至都存在这样的问题。

典型案例：

2012年5月，王小姐原有两套房屋，想出售自己名下在康桥的房屋，获得款项后在自己现住小区陆家嘴再购进一套房屋，在决定之后，她就一边挂牌出售一边在自己小区附近中介看房，没想到自己房屋还没卖掉，却看中了自己小区的另一套房屋，在告知中介自己还需要卖房才有款项买房后，中介极力劝说她先把房屋定下来，先付定金，届时，付个首付款，然后就等其另一套房屋出售后再付款。就这样，王小姐就和同小区业主签署了《房屋预订协议》，支付了定金4万元。但截至她们签署的《房屋预订协议》中约定的签署正式合同日期，王小姐的另一套房屋仍未出售成功，而其房东在收了钱后也去定了另一套房屋，签署了相关协议。

由于房东急于买新房，就不停催王小姐签署合同，并变更了相关付款条件，但考虑到房子尚未卖出，王小姐就不敢签署相关的协议，担心这样会引发更大的风险。后来，房东将房屋出售给他人，但没收了定金，对此王小姐不服，提起诉讼，认为自己属于限购对象，不能购房，要求对方返还定金。

法院说法：

法院经审理认为，双方签署的《房屋预订协议》，属房屋买卖的预约合同，现买卖双方都在协议上签字，故对双方当事人均已发生法律效力。原告在书面协议中明确承诺签订正式合同及支付具体房款的时间，现却以自己系限购对象尚未作好签约及付款准备为由起诉法院，难以自圆其说。判决驳回原告要求返还定金要求。

律师点评：

由于牵涉到多笔交易，因此“连环案”的时间控制成了较大的问题。因为客户想要售出已有的房产需要一定的时间，部分房东不愿意等待这样的客户，造成了交易的流产。且由于限购的原因，业主必须在原来的房源交易手续完全完成后，才能购入新的房源，这样一来两笔交易的时间相叠加，整个交易的周期被大大拉长。风险自然增加，变数自然产生。不少“连环案”除了牵涉到多个业主，还会可能牵涉到不同的中介公司，只要其中一环出错，就将使得后续的交易难以进行，不可控性较强。为了预备可能出现的风险，“连环案”交易双方较好事先约定好违约责任，以免交易出现问题后产生纠纷。房产中介也应在居间过程中向买卖双方说明对方的受限购情况，履行自己的告知义务。本案中中介在诉讼过程中拒绝承认事前知晓王小姐是限购对象，也是导致法官判决定金没收的重要原因之一。