买房须知

免责申明

本文不旨在或不得被用于（1）规避可能对纳税人施以的处罚，或（2）向第三方营销或建议。本文内容只供一般参考，并且涉及的相关法规可能会有变化。阁下应就有关信息的具体适用咨询税务顾问的专业意见。

本文涉及的美国公司所得税及个人所得税税率适用2009纳税年度。

联邦所得税概述– 非房地产

外国公司纳税

外国公司*者如果通过代表处、分公司或合伙企业运营其在美国的贸易或业务，通常要就两类收入在美国缴纳所得税：

某些来源于美国但不与在美国开展的贸易或业务切实相关的“固定或可确定的年度或定期收入”（”fixed, determinable, annual or periodical income” – FDAP） – 通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税，不允许扣除任何费用；

与在美国开展的贸易或业务切实相关的收入 – 可能要在两个层面上征税：（1）对经营取得的净收入征收较高累进税率为35%的常规所得税；（2）对因征收分公司利润税而视同分配给外国公司的股息征收30%的预提所得税。

通常，美国不对外国公司*者的资本*（包括销售美国公司股票所获的*）征税，除非此类*与在美国开展的贸易或业务切实相关。但对某些美国房地产和美国房地产控股公司的处置适用特殊的规则。

如果外国公司*者选择通过美国国内公司在美国进行*，该美国国内公司的征税基础是其在世界范围内的收入。

外国个人纳税

属于美国居民纳税人的外国公民向美国政府纳税的方式与美国公民相同，即以其全球收入在美国缴纳所得税。在计算应纳税所得额时，美国居民纳税人可享有与美国公民相同的扣除和个人免税额。

美国居民纳税人是指合法的永远居民或符合实际居留标准的个人。合法的永远居民是指已获得在美国永远居住权的个人，通常称为“绿卡”。符合实际居留标准的个人是指在当前日历年度在美国居住至少31天以及在当前和过去两年在美国居住至少183天的个人，计算方法是：

当年 实际居住的所有天数

上一年 居住天数的三分之一

再上一年 居住天数的六分之一

总和 至少183天

美国非居民纳税人通常只需就其来源于美国的收入在美国纳税，但有某些例外情况。非居民的应纳税收入一般分为两类，每一类需单独征税：

*以及其他与美国贸易或业务无关的“固定或可确定的年度或定期收入”（FDAP）– 通常按30%的固定税率 或较低的税收协定税率征收预提所得税，不允许扣除任何费用；

与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入。该收入减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税，较高累进税率为35%。

除特别规定外，美国非居民纳税人通常不必为销售或交换其在美国的资产而产生的资本*缴纳美国税，只要这些*既不来源于美国房地产也与美国贸易或业务无关。

FIRPTA – 对美国房地产处置的*征税

《1980年外国*房地产税法案》（FIRPTA）将外国*者从对美国房地产的处置和对美国房地产的*所获的收入或*（或亏损）视作与在美国开展贸易或业务切实相关的损益，因此将按照常规所得税税率征税。美国房地产*通常包括通过美国境内的房地产获得的任何受益，或从目前或曾经是美国房地产控股公司的美国公司获得的任何*（并非单独作为债权人）。房地产*包括从美国房地产（例如土地及改良、矿山、水源、自然矿藏以及与房地产相关的个人财产）中获得的*。美国房地产控股公司是指持有美国房地产产权，且产权的市场公允价值至少达到其总资产的市场公允价值（包括美国境内和境外的房地产产权以及在贸易或业务中使用或持有的其他资产）50%的公司。

美国房地产权受让人（买方）通常需要减去和预扣（遵从特殊的预扣规定）数额相当于外国出让人（卖方）处置资产交易金额10%的税款，并缴纳给美国国内收入局（IRS）。外国*者可与IRS达成预先协议，降低预扣税额。由买方代缴的预扣税不是*终的纳税额。如果预扣税超出了较高纳税额，可以申请退税。

此外，美国非居民纳税个人可以选择将来源于美国房地产的FDAP收入（例如租金收入）视为与其在美国*有关的收入，即使他们没有从事其他美国贸易或业务。该选择允许美国非居民纳税个人以其房地产收入净额按适用于美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而不是对收入总额按30%的固定税率征收。如前所述，如果外国个人在一个纳税年度内在美国境内停留超过183天，在通常情况下，即被视作美国居民纳税人，从而就其全球收入在美国纳税（包括处置房地产所获的净*）。

财产税概述

美国联邦政府不对房地产征收财产税。但是，州和地方政府通常每年要按房地产的估定价值（不必是市场公允价值）征收财产税，并且税率各不相同。比如，美国加州征收财产税的综合税率在房地产估定价值的1%至1.6%之间。

综上所述，中国*者在*美国房地产时，应考虑有关的美国税负影响，同时应结合中国有关境外**的税务处理综合考量，以制定有效的公司*架构和公司及个人*计划。