买房须知

  小商铺经营者举步维艰 电商冲击传统百货市场

  新建购物核心零售冷清 人均消费额减少 *者开始谨慎入市

  近期，有关房产税征收的传闻甚嚣尘上，有消息称，房产税征收扩容将率先从经营性物业入手。作为经营性物业主要部分的商铺，将直接受其冲击，而以往被认为**为稳定的购物核心型商业目前也面临着被电商冲击、消费者购买意愿下降、商家开店计划缩减等多重威胁，房产税到底应该从谁征起？是拥有数套房产的投机性买家，还是商业的*者？如果从经营性的物业入手，商铺*者将会遇到怎样的难题？《广厦时代》近期对此进行了调查。

  业主预支房产税带来的成本增加

  对于一些本来利润就不高的商户影响很大

  商铺租金上涨 逼退小商户

  在京经营小吃四年的小李*近打算关店回老家，促成他有这个想法的主要原因就是房东再次提高了房租。《广厦时代》了解到，像这样因为租金上涨而放弃经营的店主并不在少数，尤其是住宅实行调控以来，商铺市场的租金持续上涨，无论是商铺的业主还是经营者对于商铺租金的上涨预期都在逐步提高，而对于房产税征收的预期，更让业主将房租价格涨在了前头。

  租金大涨只能选择关店

  小李经营的是一间卤味店，面积10平方米左右，在团结湖的一个街口。四年前，他开始在此做生意，与房东每年签一次租金协议。

  去年，该处店面的月租金为7000元，对于小李所经营的生意，这一租金水平带来的压力已经很大，没想到年底房东又告诉他，明年租金又要上涨，而且这次一下就涨了3000元。小李告诉我们，房东表示因为他是老租客，才上涨这些，不然还会高。一开始，小李觉得，房东是看他租了几年，累积了不少回头客，笃定他不会搬走，所以才狮子大开口，可是通过他和周围几家商铺的经营者了解，租金上涨已经是大家都面临的难题，以去年的租金继续承租，基本不可能。

  面对这样的情况，小李表示，物价上涨已经让成本涨了不少，租金再涨，他真的承受不起。东西涨价，老顾客也不一定会买账。他只能先去周边转转，看看稍微偏点儿的位置能否租到个便宜铺子，不然只能关店回老家。

  业主预支房产税带来的成本增加

  当问到小李，知不知道经营性物业征收房产税的模式有可能发生变化时，小李表示，没听说过，而且也没听说房东交这个税，他交的租金也没有过发票。《广厦时代》询问了多家小商铺业主和经营者，均表示不太了解，但是对于*近关于房产税的新闻，有一些关注。

  在定福庄某*楼*了一处底商的程女士就表示，她关注到一些关于房产税要从经营性物业入手的消息，心里有些担心。今年签租赁合同的时候，就把房租提高了15%。“我也不知道政策什么时候出，万一年中出了，合同还是一年的，不就亏大了。”

  永盛地产总经理*坤就指出，相比大型商业地产，小商铺业主更看重租金*，房产税征收方法的调整带来的成本上涨，他们自然不愿意承担，必然会转嫁到租户身上，这对于一些本来利润就不高的小商户影响很大，部分商户就会被挤出市场。

  人气低迷 开店计划缩减 购买力下降 房产税预期减缓*者脚步

  房产税会浇灭商业地产上升苗头吗

  商业地产现状一：品牌店受电商冲击 只试不买消费者增多

  11.11“光棍节”单日，支付宝[微博]总销售额实现191亿元已经成为近期商业市场的一个热点话题。在人们关注后11.11时代，电子商务还将有怎样的新动作的同时，电子商务对于传统商业市场的冲击也再一次摆到商业地产运营者的面前。

  在某大型购物核心的一家女装品牌店内，导购小吕表示，他们品牌在好多电商平台上都开设有店铺，而且价格普遍低于门市价。*近她就发现，越来越多顾客在他们店里只是试穿，“有时穿上五六件都不买”。小吕还观察到，这些顾客在试穿到满意的衣服时，就会翻起衣服的吊牌反复看。起初她以为顾客是在关注衣服的成分，后来才发现，他们是在记录衣服的编码。小吕表示，其实她有时也和这些顾客一样，在商场里看中了什么衣服，回家会在网上寻找，看能不能拿到更合适的价格。她还介绍，其实除了各个电商平台的旗舰店，淘宝上还有很多代购。像有一些在网络上只销售旧款的品牌，通过代购也可以以不错的折扣买到近日款式。

  像这样商场试穿，网上购买的购物方式，已经开始逐渐成为一种普遍现象。尤其是商场的主力消费群体白领女性，更将这种购物方式看做一种时尚。就职于某咨询公司的宋小姐就告诉我们，他们平时*喜欢在网上寻找各种优惠券，算下来也就省几十块钱，而线下试、网上买的方式，有时一省就是几百块，何乐而不为。宋小姐还表示，有时她为缓解只试不买的尴尬，会选择在商场买个打折也便宜不了多少的小件商品，大件在网上购买。

  一线销售人员感受到电商为传统百货市场带来寒意的同时，商业地产的运营者也有直观的感受。9月，万达集团董事长*就曾在万达商业年会上表示，今年以来万达广场客流量增长放缓，单个顾客平均销售金额下降10%，商家开店计划也出现较大幅度的下降。

  商业地产现状二：新兴购物核心人气低迷 餐饮、百货差距大

  近日，北京新世界(6.48,0.03,0.47%)百货崇文店上演60小时“不打烊”店庆活动，数据统计，活动期间，新世界总销售额突破3亿元，客流量逾100万人次。但与新世界百货这个老牌商场相比，很多新兴购物核心还依然门可罗雀。

  位于北三环的大钟寺中坤广场，引进了府井(23.10,0.03,0.13%)百货旗下的年轻品牌HQ尚客百货，虽已开业两年，但人气始终不足。相比地下的家乐福和一些餐饮品牌店，百货内可以称得上冷清。有网友就在大众点评网[微博]上感慨：“地方很大，品牌也不少，可总体感觉就是很冷清，没有什么想要买东西的欲望。”

  和HQ尚客类似的还有另一个坐标性购物核心朝阳大悦城。经历了大面积业态调整的朝阳大悦城，撤出主力店永旺百货，引进优衣库、无印良品、zara等快时尚品牌，这对朝阳大悦城来说，也是一种必然。开业两年来，朝阳大悦城的餐饮及娱乐部分率先在区域确定地位，但购物却一直不温不火。在朝阳大悦城内随机调查发现，他们或是结伴到此看电影，或是前来聚餐，但却鲜有专为购物到朝阳大悦城。他们逛百货的目的主要有两个，消磨等待电影开场的时间和酒足饭饱之后的消食。当被询问是否有购物打算，他们也表示基本不会，除非遇到合适的。

  业内人士指出，餐饮、影院等配套可替代性不强，电子商务等商业模式对其冲击有限，但单纯的百货商品就更容易受市场影响，因此新兴购物核心想要累积人气所需时间也在逐渐加长。

  商业地产现状三：房产税预期减缓*脚步 商业地产率先被波及

  传统实体商业的低迷也同样反映在商业地产居高不下的空置率上。第1太平戴维斯研究数据显示，2012年第三季度，北京优质购物核心空置率为10.1%，CBD商圈空置率约为12%。较高的空置率同时带来商业地产招租的困难，商业地产的持有人无法获取稳定、较高的*。

  据了解，很多拥有较高人气的品牌店，在选址时，会对物业持有人提出各种要求，招商补贴、贴装修、“倒包租”、“抽流水”等租赁方式屡见不鲜。

  一方面是商业地产租赁市场的惨淡，另一方面，对于商业地产未来各项利空的预期也让很多商业地产*人减缓*脚步。*在接受媒体采访时就表示，商业地产出现问题的高峰应该是在两到三年以后。在他看来，做商业地产要重视商业资源，应先把商业资源做好再来做商业地产，而很多企业并不是这样。也有商业地产领域专家指出，在住宅市场遭遇宏观调控之后，很多房企盲目转向商业地产，前期铺垫工作有限，这样建起的商业地产将在未来两三年集中上市，必然会带来很多问题。

  另外，关于房产税征收即将扩容的消息再次为商业地产蒙上一层阴霾。有消息称，房产税扩容将率先从经营性物业入手，这也再次拉低了商业地产*者的*预期。按照北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则，企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为1.2%；其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。个人所有的非营业房产可以免纳房产税。而据研究人员透露，房产税向全国扩围，*可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的改革方式，将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。这也意味着房产税的征收额度由静态变为动态，随着房价的上涨，房产税也会相应提高。

  有*者就表示，如果*商业地产的税负继续加重，后期的*又不能保持稳定，又享受不到房价上涨带来的资产增值，他将放弃对商业地产的*。

  业界观点

  房产税扩容选择经营性物业入手不利于拉动内需

  李亚明

  (北京汉博商业*管理有限公司副总裁)

  经营性物业的房产税一直在收取，如果未来改为按照经营性物业的评估价值征收房产税，一方面在人员成本上会有很大的消耗，需要大量的机构和人员参与评估；另一方面，需要一个明确的、专业的、令人信服的评估标准，这个标准如果没有考虑周全，房产税的改革就有可能变成一种政府的寻租行为。

  房产税的扩容，不能因为住宅市场的复杂和牵扯利益的广泛，就将板子打到商业地产之上。商业地产在中国的发展刚开始转好，作为承载居民消费的实体场所，对于拉动内需有着重要的作用，在消费者购买力下降、商家开店计划缩减的当下，再为商业地产添加负担，不是明智之举。

  政策方向

  应该是为商业地产松绑

  张家鹏

  房产税在经营性物业中的征收一直存在，目前经营性物业所纳税率已经不算低了。改变征税方法是没有问题的，但一定要明确改变的方向和评估的方法，是为商业地产增加负担还是减轻压力。我认为如果评估的标准是采用租金推算法，那得出的结论相对较为科学，而如果是按照区域售价来评估，就会出现很多问题，首先商业地产十分复杂，普通商铺与购物核心中的商铺价值肯定有很大区别。其次，目前我国商业地产租售比基本处于失衡状态，价格有虚高现象，而在正常的市场中，商用物业应主要依靠租金来获得*，按照售价评估征税，容易造成税负过重的情况。

  拉动GDP增长的三驾马车出口、*、消费中，长期以来，出口和*都占了经济中的较大比重。出口目前面临转型，需要一个长期的过程，而*在GDP中所占的比重已经接近极值，因此未来消费是经济增长中*值得期待的动力。要扩大消费，必然要抑制物价，降低流通成本，活跃市场，而商业地产正是消费重要的载体之一，因此国家应该在政策上更多地为商业地产松绑，促进商业地产的良好发展。

  房产税的扩容

  将带动租金的上涨

  *坤

  房产税的征收扩容是大的趋势，在严厉的调控政策之后，为保证调控成果的稳定性，房产税作为新一轮的过渡性政策，是十分必要的。但房产税的征收，也必然带来房产持有成本的增加。

  总体来说，房产税对于商业地产的持有者影响并不大。由于经营性物业房产税一直在征收，新的政策带来的只是税额的增加，这种调整接受起来会比较容易。但该税额的增加相应也会带动租金的上涨，而且商业地产是以取得*为目的，如果征收租金收入10%的房产税，租金的上涨将必然大于10%。羊毛出在羊身上，商业地产经营者的持有成本将加码转嫁至租户身上，租户会将其再转化至消费者身上。在当前的大经济环境下，对内需的拉动和消费的促进都是很不利的。