买房须知

一直以来房地产行业的大佬都是各界关注的焦点。而当前房地产行业当中的大佬已经有了一个新老的交替，有的人新贵晋升，有的人悄然离场。不过这些都只是我们看到的表面现象，如果我们透过现象看本质我们就会发现，房地产大佬们从来就没有离开过房地产的市场，而是将房地产开发转为了房产租赁。而这其中最著名的三个人就是李嘉诚、王健林和潘石屹。这三人都不属于传统住宅地产的开发商，都是商业地产当中的佼佼者，尤其是前两位更是稳坐过首富的人。那么行业大佬又为什么会从过去的开发商卖房子转为“包租公”的角色了呢？

对于房地产开发而言我们不难发现，目前的楼市已经进入了一个房地产销售的垄断期，就是越大的企业崛起的房地产利润越高，占据的份额也越大。小的企业在调控政策当中已经站不住脚了，资金的压力让他们注定走不了多远。这样说来长和、万达和SOHO都是大企业本该可以稳稳的站住脚，分一杯楼市大潮当中的羹，可是为什么这几个大佬偏偏不喜欢分羹要转战租赁市场呢？

说到大佬转战租赁市场，很多人不信，觉得李嘉诚和王健林就是跑了，看到了房地产的颓势跑了，潘石屹也卖楼套现了。但实际情况是前两人目前有意完全剥离房地产开发商的名头，也就是不再做盖房子卖房子的生意了。但是他们运作城市综合体商业项目的兴趣丝毫未减。潘石屹现在专注于SOHO办公的宣传，近期频频现身非常活跃，从SOHO办公的地理位置，设施配置，前景等做出了展望和分析，都是在为SOHO的租金铺路。很多人说李嘉诚跑了、王健林跑了、潘石屹放手了，但是真正做到千亿级房企的大佬哪个能真的放手呢？真的白花花的银子不要了吗？

相比住宅类的商品房市场而言，商业地产本来就有局限性。商业地产规模不断增加，商业售价也远高于住宅的价格。在这样的情况之下投资商铺的人明显减少了，或者说在这些综合体成熟之前还有很长的路需要自己走，这就使得商业地产的运作需要大量的资金支持，而这些支持的资金也都来源于贷款，最终企业的负债率会大大提升。而在自己把所开发的商业地产运作成熟之后，地产增值的收益大多又都流入了购买商铺的买家手中。开发商也只能赚取部分广告费和管理费。在这样的情况之下，商业地产的开发商就转变了自己的发展观念，我只盖房子自持，然后我来做“包租公”。这样一来租金是我的、管理费是我的、广告费是我的、地产项目的增值部分也是我的。我们举个例子：如果过去一个城市综合体的项目投资是10亿，销售了15亿那么利润就只有这5亿。但是现在自持运作，成本是10亿几年后项目成熟增值翻倍，那么资产就增加了10亿，而且每年还有稳定的租金、广告费和管理费可以收取，何乐而不为了呢？只要自己运作有方何愁租金不涨呢？过去一个项目开发需要贷款8亿，估值是10亿，那么负债就是80%。现在项目增值了如果贷款8亿，那么负债率只有40%，一下子企业的负债率也下来了。

就现在来说，李嘉诚在国内还有多处商业地产和城市综合体的项目没有出售，之前出售的也都是今后转手可能跌价的项目和还未开发的地块，现在全当是甩手掌柜收着房租罢了。王健林也是如此，万达广场和文旅的项目还在建设，但是模式发生了改变，只租不卖自己做主。潘石屹也是守着最好的地方收着最好的房租。

相比之下，住宅类的开发商也在悄悄转变，万科入主长租公寓就是最好的证明，也想着分一杯租赁市场的羹。租赁市场是今后的楼市焦点，随着房价的不断上涨租房子的人也会越来越多，毕竟房子是一定要住的，房子的购买周期变长了租赁市场的活力也就全部展现出来了。高价格下由售转租绝对是一个好办法，说也不想也不容易投资那么多钱去买一间商铺，做“包租公”也绝对是一个稳赚不赔的生意。也是因为如此，租赁市场才会如此受到大佬们的喜爱。

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