作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
购房者购买期房时大多数都是通过开发商直接购买的。由于期房不能马上交房,所以在交房前可能会出现各种状况,其中最常见的就是开发商破产。那么,如果开发商破产了怎么办?业主可不可以要求退房呢?一起来看看本文。
一、开发商破产怎么办?
1、购房的房子未完工
假如购房者所购买的房子未完工的,分为以下两种情况:
a.分期贷款所购房屋的权利归属问题
如果房子尚未完工,并且在期房贷款中,购房者不享有房屋的所有权。当房子完工后,若房款已经付清(购房者支付了首付,并以银行贷款付清了余款),购房者可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响,购房者仅需继续向银行清偿债务,并以房屋为担保即可。
b.对卖方分期付款买房时房屋的权利归属
如果是购房者已经付清全部价款的情况,所购房屋被排除在破产财产之外,购房者可以要求破产管理人转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。购房者尚未付清全部价款的,房地产企业尚未转移所有权,双方均未履行完毕合同,破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
2、购买的房子已完工
假如购房者所买的房子已经完工并入住,那么开发商破产对购房者不会产生太大的影响,购房者重要的是按期还贷,并以房屋作为抵押物即可。如果这个时候小区迟迟未能办理房产证,但购房者首先要看政府是否有出台政策,统一集中办理。如果没有业主就需要通过自己的办法来走办理了。
二、开发商破产业主可以不交房贷吗?
如果房屋已交房,并且正按揭还房贷的话,还未办理房产证,虽然开发商已破产,但是业主仍需继续还房贷,因为贷款是业主跟银行之间的借款关系,跟开发商是没有直接关系的,开发商知识承担连带担保责任。如果业主不按期交房贷,造成逾期后,基于借款合同和担保合同银行会将业主及开发商同时诉上法庭,一般开发商都在银行留有保证金。此时银行通常会先执行开发商的保证金抵偿房贷款,银行会冻结业主的账户甚至拍卖该房屋。
三、开发商破产业主有权要求退房吗?
如果房屋已交付,但是尚未办理房产证,这时开发商破产的话,按照我国法律的相关规定,应该优先保护已支付全款的业主利益,如果开发商因此而无法办理房产证的话,此时业主是可以要求退房的。因为房屋虽然是已交付的,房款也是全部支付了,但是并未进行房屋所有权转移的登记,无法发生物权变更的效力,所以合同其实是并未履行完毕。