买房须知

购房者倾尽全部积蓄，为的是能买一套属于自己的商品房，真正能够“安居”乐业。然而，房子的土地使用权年限总是因为这样或那样的原因“缩水”，这就使购房者蒙受了巨大的损失。那么，面对土地使用权年限的“缩水”，购房者该如何维权呢?

土地使用权年限“缩水”很普遍

“拿到产权证，我才发现被开发商忽悠了，土地使用年限最少缩短了5年!”2009年，王女士在某小区购买了一套商品房，然而近期王女士拿到产权证时才发现，该商品房土地证号是2007年颁发的，也就是说开发商在2009年销售商品房时，其土地使用权已经过了2年，再加上建设工期的一拖再拖，王女士直到今年初才拿到房子，房屋的土地使用年限一下就缩短了5年。

无独有偶，周先生购买的某楼盘商品房，也出现了同样的问题。“开发商当时宣称业主拥有70年的土地使用权，然而当时买房时，我认为70年的使用权计算是从商品房销售的时间来算，可是拿到房产证后，才发现，其土地证的证号是3年前就颁发的了。”

其实，以上购房者遇到的问题并非个案，实际上，市场上楼盘的土地使用年限普遍存在“缩水”现象。

一般来说，由于开发商从拿到土地到卖出产品都有一个过程，包括规划、开发、销售再到办理房产证，通常情况下要耗费三四年时间，若遇到政策调整、市场波动等意外情况，时间还会拉长。因此，购房者所买到的房产，其产权年限都不可能达到70年。如果再遇上开发商资金不到位，土地出现闲置开发、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售的周期还将延长，有可能70年的土地使用权拿到手上，就只有60年左右了。

土地使用权年限“缩水”原因多

从目前房地产市场上土地使用年限缩水的事件来看，有些楼盘的确属于正常范畴，但也有些楼盘土地使用年限缩水和开发商、政策变动有着最直接的关系。那么，土地使用年限缩水与开发商有直接关系的都有哪些?

资金短缺：开发商的实力参差不齐，有些没有实力的开发商受融资渠道、开发经验和资金透支等方面的影响，商品房迟迟未能推出，等购房者买到手时，自然土地使用年限会缩水不少。

分期开发：一些开发商在开发过程中，将项目分成数期推出，造成部分后期产品年限缩短，尤其一些体量大的楼盘，首尾相差可达十年或以上。

捂盘惜售：开发商有房子故意留着不卖。当房价一路下跌时，开发商就不愿按现行的价格出售房产；另一种情况即开发商对未来的房价期待更高，认为现在销售不能实现利益的较大化，所以暂时先留着不卖。

土地性质变更：若规划一直在变，用地性质也会发生变化，如在商业、住宅、综合、工业间变化，土地性质的变更将造成土地开发周期延长，导致开发商拿地后不能立即开发销售。

政策法规：随着国家相关楼市政策法规的出台，使个别开发商为解决问题而拖延了开发期，间接造成土地使用年限缩水。

买房不可不看土地使用权年限

现在许多人买房只关心价格、位置、基础设施等，往往忽略了房子的土地使用年限，这有可能会带来巨大损失。房地产的价格是由多种因素决定的，除了地理位置、基础设施等因素，还应看土地使用年限。有的商品房价格看起来便宜，但由于使用年限较短，购房人其实吃了大亏。所以，购房时可先到国土房管部门查阅相关资料，查明相关地产项目产权年限和土地使用年限等一些“隐形”资料后再去看房，花同等价钱买年限长的楼盘较好。

据了解，我国我国土地使用权出让较高年限根据用地性质的不同而不同，例如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。如果不注意开发商土地使用年限的话，直接就会导致产权缩水。

一般来说，土地使用权以开发商拿到土地使用权之日算起。项目从开发到销售的周期一般在1-3年，土地使用权的“寿命”也会随着开发商开发时间的长短而缩短。有些土地还经过了几次转让，使用年限就会更短。例如，你购买的商品房土地使用权年限只剩下40年，价格就与使用权60年的商品房不可同日而语。

较后，开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时是否尽到了告知义务即告诉购房者土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，应当认为开发商并没有违反合同约定及附属义务，因此不承担违约责任。

如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续。