买房须知

继湖南省直公积金提高贷款额度后，5月25日，长沙市公积金也“憋不住了”，贷款额度从50万同样提高至60万，并放宽首付比例。正准备购置首套房的龙女士兴奋不已，她准备购置一套115㎡的三居室，均价6500元/㎡，总价75万。

首付比例减少，贷款额度增加，那么，龙女士真能贷到60万吗？好像，并没有那么容易。

单身说：60万就是梦

根据湖南省及长沙市公积金核心的官网显示，贷款额度的计算公式为：可贷额度=（住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额）×2。从由此可见，决定贷款额度的限制条件有三个：住房公积金月缴存额、未来可缴存年限和住房公积金个人账户余额。

1.住房公积金月缴存额

月缴存额=工资基数×缴存比例。根据规定，长沙市单位和职工住房公积金较低缴存比例为8%、较高缴存比例为12%。

龙女士的工资基数为3000元，虽然到手的工资不止这么点，但是基本工资只有这个数，按照公司10%和个人10%的比例缴纳。*终，龙女士的住房公积金月缴存额是3000元×10%×2=600元。

2.未来可缴存年限

住房公积金贷款期限为1-30年，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；对于临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1-3年。普及一下，男同志的退休年龄是60岁，女同志的退休年龄是55岁。龙女士今年25岁，所以，她正好赶上了公积金贷款的*长年限：30年。

3.住房公积金个人账户余额

顾名思义，就是你公积金里面存了多少钱，龙女士含辛茹苦工作四年，辗转两家单位，公积金存款仅14400元。

根据以上三项限制条件，龙女士可贷额度=（600元×12×30+14400元）×2=463,556元。

眼巴巴望着60万，可惜龙女士却只能贷到46万多。如果你认为这就是*终的贷款额度，那么，错！还有你不了解的附加条款。

根据规定，贷款额度较高为购房总价的80%，这还是公积金*近出的新政策，以前是70%。幸好龙女士购置的住宅够大，总价达75万元，贷款46万还是绰绰有余。如果龙女士购置的是总价52万元小户型，因贷款额度不能超过总价的80%，较后贷款额度只能是41.6万元。

纵然如此，龙女士还心存幻想，是不是能把46万贷下来呢？但现实却是残酷的，龙女士每月工资基数是3000元，在公积金政策规定，申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%。也就是，龙女士贷款46万元，分30年还清，使用等额本息的还款办法，每个月需还款近1890元，超出了工资的一半，即1500元。

所以，按照3000元的工资基数，龙女士真正能贷款实际上只有36万。贷款确实不易，但还有“一线生机”。在5月25日，长沙市公积金近日文件中提到，鼓励单身自主购房，单身缴存职工(含未婚或离异未再婚)购买首套房申请公积金贷款，其缴存月工资基数测算月还款额高于家庭收入50%时，可按长沙上年度城镇在岗职工月平均工资(4699元)推算其月还款额。

这意味着，龙女士的月收入可从3000元换算成4699元，较高月供可达近2350元，大于1890元的月还款额。此时，龙女士仍可以贷得46万元。

不过，值得注意的是，对于其他人来说，想拥有30年的还款时间，必须是25岁以下的年轻妹子，或者是30岁以下的青年壮汉。

有没有结婚证，贷款相差有4倍

有人会不服气，龙女士只是以个人名义贷款，自然贷款额度有限。如果是夫妻共同还款，贷款额度可是多了不少。

可是，要晓得现在有多少人是没有领证，却要一起买房的年轻男女，贷款额度却是会降低的。有无结婚证，贷款额度前后相差4倍。

1.没有结婚证，贷款要减半

据长沙市公积金核心的工作人员透露，如果购房双方非夫妻或直系亲属关系，那么作为朋友的个体，在不明确财产分割份额的情况下，默认双方各占比50%，由此，每人所承担的购房总价减半，公积金贷款也就相应减少。但是，如果确认夫妻或直系亲属关系，贷款额度就可翻番。

比如，龙女士购买的住宅是她和男朋友共同出资，暂时不考虑结婚，两人则以朋友关系共同购买。那么，原本75万元总价的房子，因为公积金的政策限制，则将总价减半，即为37.5万元，受购房总价约束，实际贷款额度降低至37.5万元×0.8=30万元。

2.有了结婚证，贷多少看谁钱多

不得不承认，几元钱的结婚证，在买房时确实是个好东西。如果在领取结婚证之后，龙女士再去申请公积金贷款，情况会大相径庭。首先，在测算偿还能力时，龙女士不需要依靠人均工资水平提高贷款额度，将男朋友5000元的工资基数加入，用4000元的月供贷款60万毫无压力。

其次，在计算贷款额度时，两人可根据个人意愿决定使用谁的公积金贷款，此时购房总价并不会减半。如果龙女士使用自己的公积金贷款，得到的额度仍是46万；而使用丈夫的公积金，会得到更高的贷款金额，龙女士丈夫可贷额度=（1000元×12×30+21500元）×2=763,000元，由于规定较高额度为60万，则较后的贷款为60万。

不同的身份，龙女士购买一套115㎡的三居室，均价6500元/㎡，总价75万，所拥有的贷款额度完全不同，如下表所示：

房产证上的名字，有没有那么重要

既然说到了结婚证，有很多童鞋对结婚前后购房，夫妻财产划分有所疑问。据湖南天地人律师事务所王欢律师表示，如果是结婚后购房，房产证上的名字是否两个人，关系不大，都会计算为夫妻共同财产。

自从《新婚姻法》出台，关于房产证上的名字一事，显得尤为重要。因为根据规定，男女双方婚前房产，确定为个人财产，离婚时不可分割。王欢律师指出，如果男方婚前购买的房产，在婚后仍需还贷，在产权分割时，女方可将婚后贷款部分作为共同财产。至于婚后在房产证上加名字，需要夫妻双方共同找找贷款机构认证。

近期，在网络上有传言，“房产证有没有名字不重要，关键是房管局的不动产登记簿！”从法律上来说，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准，房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。

这样看来，这种说法确实有一定的可靠性，那我们还那么拼命加个啥名字。可是，童鞋们只知其一，不知其二。难道加名字只是真的用笔在房产证上“写”个名字吗，你需要通过变更流程，在房产证更改的同时，不动产登记簿也会更改。王欢提醒到，房产证和不动产登记簿只是一个在你自己手上，一个在房管局拿着而已。