买房须知

温室大棚、猪舍牛棚，大型农业机械设备，甚至桃树、葡萄等多年生经济作物，现在居然可以抵押贷款了！

推出一年多来，奉化全市已有１５家农业主体申请农村土地流转经营权抵押贷款，授信总额超过１５００万元。

农户说，农村一批“沉睡”资产被盘活，他们从事农业生产的信心比以往更足了。

银行说，这是进一步深化农村金融改革创新的题中之义，今后将继续探索，大胆突破，为“三农”事业再立新功。

２０１４年，核心一号文件头次提出在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权。长期研究“三农”问题的市政府发展研究核心副研究员农贵新表示，奉化探索农村土地流转经营权抵押贷款的创新做法，是对上述“三权分离”改革的一项重大实践，也是一次多赢的“破冰”，经验值得推广。

盘活数十亿“沉睡”资产

“真没想到，凭借流转土地经营权证书，银行真的贷款给我们农场了。”日前，奉化范氏农场场长范海君，凭借３７２０平方米的钢棚经营权证书，从邮储银行奉化支行拿到了６０万元授信。“在三年内可以随借随用，用多少贷多少，非常方便，只需要签个字就行了。”他颀喜地说。

以土地经营权作抵押发放贷款，是奉化积极贯彻核心深化农村土地改革的新探索。农村土地流转经营权抵押贷款，是指以流转土地使用权作抵押，向取得此项权益的个体承包户、家庭农场和土地合作社等发放贷款。

去年７月底，奉化市出台了农业经营主体土地流转经营权登记抵押管理办法。与其他地方相比，该市试水的土地经营权抵押贷款，不仅仅包括承包（流转）土地经营权，还扩展到地面附着物，温室大棚、林杂果树、冷库、鱼塘、猪舍、牛棚、鸡舍等可一并估价抵押。

“近年来，奉化农业规模化、集中化趋势明显。据不完全统计，我市农民在固定资产方面的投入有数十亿元之多，其中*千万元的农业经营主体也有几十家。”奉化农林局副局长裘飞龙表示，农户长期面临着融资难的问题，如何将这些“死”资产变活，是深化农村土地改革的核心。

除了出台抵押办法，农业经营主体土地流转经营权价值评估细则等配套政策陆续发布。申请人只需凭银行贷款许可函件，向奉化农林局提出评估申请，后者就会组织专家对农户资产进行评估并出具相关报告。截至今年６月底，已有２０家农业经营主体向奉化农林局申请评估，其中１５家拿到了他项权证，银行授信总额１５７５万元。

申请灵活利息低

其实，在农村土地流转经营权抵押贷款正式推出之前，奉化已在林权抵押贷款领域先行进行了尝试。

一直以来，林农或林业企业常常因缺乏抵押物无法获得银行贷款，转而以民间借款形式进行融资，资金运转压力非常大。如何突破这一发展瓶颈？

早在２０１０年，奉化就在全市率先推行林权抵押贷款新模式，林农或林业企业凭林业主管部门颁发的《林权证》所载明的林地使用权和林木所有权作为抵押物，向金融机构申请贷款。去年１１月，该市又启动林地流转经营权证登记管理。

五年多来，每年都有十余家林业经营主体申请林权抵押贷款，累计获得银行贷款超过１０亿元。去年，奉化抵押林地面积超过１．６万亩，占可抵押林地面积的五分之一，贷款金额近２亿元。

从林权抵押贷款到农村土地流转经营权抵押贷款，不仅解决了农户的融资难题，还给农业龙头企业注入了活力。今年上半年，宁波万弘园林绿化有限公司先后从招行、农行等银行获贷２１５０万元，全部投入苗木基地建设，基地面积扩大到７０００余亩，带动２００多名当地劳动力就业，人均年收入近５万元。

与以往的担保贷款相比，农村土地流转经营权抵押贷款更为灵活。“今年年初，我凭借《评估报告》向奉化农商银行申请１２５万元经营权抵押贷款，前后只用了一个星期。”奉化谷堡农机合作社社长竺海龙告诉记者，他的合作社以种植粮食为主，种植面积有１９００余亩。“２０１２年，我在农商银行办过类似贷款，手续繁杂不说，还要找担保人，利率相对要高，一年的利息差了５万多元呢！”

“天字号”难题如何解？

今年８月，国务院出台了关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见，要求慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点。

与一般的工业贷款不同，农村土地流转经营权抵押贷款除了农产品市场风险，还存在自然灾害的风险。市场因素或者台风、洪水等自然灾害，很可能导致农业经营主体亏损甚至血本无归，这对贷款安全带来了考验。

以奉化试点五年多的林权抵押贷款为例，去年下半年以来，全国市场花木价格一落千丈，个别品种价格被“腰斩”。“做花木林权抵押贷款业务时，我们引入了土办法，要求贷款户承诺日均苗木数量必须达到规定的量，一旦低于要及时补苗。”农业银行奉化支行一位负责人表示，但这样仍然无法回避系统性风险。

再比如，农户抵押的承包土地经营权变现处置难。一旦贷款的业主和大户还不起贷款，由于目前土地经营权的流转市场机制尚不健全，经营权难变现，会给金融机构带来风险。“希望政府从市级层面进行统筹，尽快建设完善农村土地流转市场和价值评估市场，联网乡镇一级的公共资源交易核心，解决贷款抵押物处置、变现问题。”邮储银行奉化支行个金部经理陈侃建言。

市委政策研究室有关人士认为，从全国范围来看，农村土地流转经营权抵押贷款试点都是一项崭新的业务，需要边探索边规范。“主管部门应该完善风险防控机制，建立健全土地经营权质押贷款风险分摊办法。比如，在土地流转贷款中引入宁波率先试点的小额贷款保证保险，通过向保险公司投保减少信贷风险。另外，还可以通过财政贴息、风险补偿、贴担保费、减免税收等多种措施，调动金融机构积极性。”