买房须知

五一过后，广州楼价有望继续下降。C FP供图

五一楼市

承上启下的“五一黄金周”素来被视为全年楼市走势“风向标”。

今年五一，广州的销售量看似很火爆，较去年同期涨了近一半，但若仔细核查这499套的销售情况，会发现网签面积虽有较大幅度上涨，但却低于网签套数的上涨幅度近10%，表明在调控政策实施了一年多之后，刚需买家已确实占据市场主导地位。

而刚需买家之所以入市，是因为各大楼盘纷纷降价或推出各种优惠。

为此，在目前多重压力下，后五一楼市走向只能是：价格，价格，还是价格！

库存量近6万，达历史高位

尽管五一期间广州房产市场销售火爆，尤其是中小户型楼盘去化率普遍超过六成，但广州目前的楼盘库存压力仍较大。据相关网站数据监控核心统计，截至5月1日，全市可售未售商品房住宅为59171套，环比之前一周(56205套)上涨5 .28%。将近6万套的库存达到广州房产市场的历史高位。五一黄金周显示刚性需求用户市场大，而降价是带动刚性消费的重要动因。目前广州房产还是处于供大于求的阶段，房产商的销售压力仍然很大。

在核心房价调控政策的背景下，住建部政策研究副主任王珏林一直强调，广州将会继续落实抑制*，支持合理购房需要的政策。广东省房协近期的一份报告也指出，2012年一季度全省房地产开发企业本年到位资金持续低于同期完成*增速；资金充裕度处于2009年以来同期较低；本年各项应付款大幅增长，多项指标均显示企业资金压力增大。

可见，现阶段广州开发商正面临着双重压力。一方面，核心和地方政府继续打压高房价，要求开发商降低盈利的空间，保证房价回落到相对合理的水平；另一方面，开发商发展资金减少，甚至有资金短缺的危险。

4月业绩报表不容乐观

房企的近日业绩报告同样不容乐观。

万科日前发布的4月销售数据显示，尽管76.7万平方米的销售面积实现同比增长13%，但环比下降30%。销售金额更同比环比双降，4月万科实现销售金额74.4亿元，同比下降6%，环比下降35%。此外，当月销售均价为每平方米9700元，是今年来头次单价回落到万元以内。

富力地产前日发布的4月业绩报告也显示，4月销售收入共约28.95亿元，销售面积约20.76万平方米，虽然同比分别增加10%和23%，但环比分别下降4%和11%。而销售贡献较大的城市正是促销力度较大的广州。

而追溯到今年一季报，一季度A股149家上市房企中有78家出现业绩下滑，这也是房地产行业头次出现过半房企业绩下滑的情况，同时亏损的房企数量也达到了41家，占比近三成，另外更有21家业绩降幅超过100%。

“以价换量”将成下半年大趋势

在多重压力下，“以价换量”将成为下半年房地产市场的大趋势。

广州市房协秘书长许国碧表示，现在房地产泡沫正在逐步挤出，回归到刚需为主力的市场，预计今年广州房价将下调15%。而不少上市房地产企业为了中报能出业绩，还会在后五一阶段积极推货。据中城联盟年度调查报告显示，5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点，推盘量占2012年度推盘总量的24 .46%。随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也“由虚转实”，促使刚需买家持续入市，再加上政策资源不断向头次购房者倾斜，房企对刚需客户的争夺战愈演愈烈。方圆地产领头市场分析师邓浩志表示，五一后，广州楼市将进入一个稳定期，基本循着以价换量的态势运行。价格方面，有一定降价幅度的项目会维持价格，加紧推货。没有降价或降价幅度不大的项目会陆续加入降价行列。

市区楼价降幅10%可出手

广州楼价能否再创新低，是众多刚需买家密切关注的问题。

从近几个月的销售量来看，广州房产市场市区和郊区有明显的分化现象。荔湾、越秀、天河、海珠等核心城区价格降价幅度小，销售量相对稳定。增城、番禺、花都外围区域虽离市核心有一定距离，但随着政府新一轮经济开发，其环境和价格优势逐渐显现，受到不少刚性需求购房者的青睐。在五一期间，增城、番禺、花都每天的网签套数都达到两位数。

5月广州十区两县市有61个楼盘推出新品，环比大涨60.53%。其中，全市仅五一假期推新的项目就有2 7个，占全月推货总数的44.26%。新入市楼盘中，郊区仍是楼盘推货的主力，光是番禺、增城、南沙三区就有15个楼盘全新亮相。

中原地产项目部总经理黄韬认为，目前核心楼盘价格已经“见底”，而郊区房价则有进一步下跌的空间。因此，他建议，市区楼价只要有10%的降幅，购房者就应该停止观望，积极入手。相反，郊区房价仍有进一步降价的空间。郊区楼价降幅达到20%才值得入手，现在不妨静观其变。

因此，广州房价确实存在进一步走低的可能。对于有刚性需求但又不急于入手的用户来说，不妨继续观望，等待*终“抄底”的到来。

八成网友认为广州房价未见底

相关网站日前发起“广州楼市购房需求调查”，截至5月6日，已有1557人参与调查。调查结果显示，八成人认为广州房价仍未见底，买家普遍持观望态度。头次置业和改善型买家将是市场主力，二至三房的中小户型*受关注。

八成参与调查的人预期广州楼价仍有下降的空间，将近四成人更认为有大幅下跌的可能。现阶段，买家出手的意愿不强。过半受访者处于可买可不买的状态。另外有四成人表示目前购房门槛高、压力大，暂缓购房计划。

在这次购房需求调查中，参与调查的有六成是中低收入人士，年收入在8万以下、8-12万之间的居多，各占46%和23%。数据显示，头次置业自主以及改善居住条件的人士占了多数。他们对两房至三房户型的需求较大，达到85%。而超过四成人希望购买60万以下的单位，将近三成人表示能接受60-90万的房价。可见，后五一时期，刚性需求买家市场大。

近年核心城区的新楼盘买少见少，开发商的目光转向南沙、花都、增城等广州外沿地区，不断推出单价几千元的新楼盘。但除了价格，地段和交通始终是购房者考虑的重要因素。尽管核心六区的价格相对较高，但在参与这次调查的人当中，超过四成人表示如果购房还是愿意选择核心六区。而离核心城区距离较近、交通及社区配套发展相对成熟的番禺区也在多数人考虑的范围内，占15%。

选择银行贷款的比例和公积金贷款的比例相近，约为40%。目前，本地多家银行向客户提供首套房贷优惠政策，而广州住房公积金管理核心在5月5日再次强调，首套房90平方米以下买家可申请住房公积金两成首付。

买家观点

待楼盘实质降价后才出手

针对全国房价走势下跌的趋势，不少买家预期广州楼价仍有较大的下调空间。

家住荔湾的程先生婚后一直和父母一起住，*近家里添了新成员。现在他正考虑改善居住条件，购买中户型三房。五一期间，他到广州外围看了不少楼盘，中惠璧珑湾、金沙洲金名都等楼盘的三房两厅单位都曾让他心动，但考虑到小孩日后的入学问题，他表示还是把目光锁定核心城区。但是，在面对核心六区仍然高企的价格时，他有信心房价将会走低，所以现在还是以观望为上策。

而天河的买家袁小姐也向记者透露，表面看来大多楼盘都在降价，但实质上很多都是噱头。五一期间她被星河湾“1.95万特价笋盘”吸引过去看盘，结果却发现所谓的1.95万的笋盘只有一套，而且早就卖了，均价实质上已到2 .3万/平方米，和之前价格相差不多。因此，袁小姐也表示，可以再等等，待开发商有实质降价后才出手。

大学毕业五年、有稳定工作的黄先生正准备结婚，是典型的刚需用户。半年前他就看中碧桂园凤凰城的一个单位，那时价格不到7500元/平方米。现在，相似的楼层和朝向，叫价起码8000元/平方米。

专家观点

开发商再降价动力不足

“抄底”是每个购房者都不能放弃的美好追求，不过，房价就像股价一样，只能预测其走势，要明确估计出一个抄底的时间很难，即使是股神巴菲特也不能断言什么时候会“见底”。

为此，经纬行研究核心认为，从目前市场态势来看，随着人气的回升和销售的回暖，开发商再降价的动力已不足，而当前尚未入市的购房者则对降价仍抱有较强的预期，供需双方进入相持阶段，预计后五一市场将处于盘整状态。后续政策则可能打破均衡状态，改变力量对比格局。若货币政策微调放松或支持头次置业需求的信贷政策先行出台，将促进市场信心的恢复，市场就会进一步回暖，房价止跌回稳甚至小幅上升；而若房产税试点扩大先行出台，则市场降价预期会进一步加强，会引致市场的低迷及价格的二次探底。经纬行表示，一旦房价回落至自己的承受范围内，并且楼盘适合，刚需购房就应该考虑及时出手。

(作者：邓恒 实习生梁雪欣)

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