买房须知

深圳市公积金核心9月12日上午公布，公积金贷款业务将于9月28日起运行。据*公示结果，公积金贷款额度由原规定的账户余额10倍提高至12倍，家庭贷款较高额度提高至90万，个人贷款较高可贷额度维持50万不变，首付款较低仍为两成。

据计算，头次置业者若公积金贷款90万元，与等额商业贷款相比，30年期本息总额可省40多万元，月供也可少付1100多元。

贷款额度调至余额12倍 家庭*多贷90万

7月份开始征求意见的《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》，已于*正式公布。在原征求意见稿中，公积金贷款额度为账户余额10倍，家庭贷款较高额度为80万。在*公布的正式版《暂行规定》中，公积金贷款额度已调整为账户余额的10倍，家庭贷款较高额度也涨至90万元。

此外，与征求意见稿相比，《暂行规定》第十四条增加了首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求的规定。所谓“国家规定的首付款比例要求”，即使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。以公积金贷款购买第2套，也与商贷一致，需首付六成。

在贷款额度方面，还贷按等额本息还款法计算的月还本付息额不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。申请人在申请公积金贷款前连续三年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的公积金贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。

目前公积金贷款利率为4.5%，而住房商业贷款利率为6.55%。据计算，若头次置业者通过公积金贷款90万元，贷款年限30年，则本息合计1641661.2元。等额商业贷款本息总额为2058565.93元，月供5718.24元。据此计算，贷款90万时，使用公积金可比商贷省20%，共计416904.93元。

9月6日时，深圳市公积金核心已经与7家委托贷款银行签约，这7家银行的个人贷款业务覆盖了深圳市80%以上的个人住房按揭贷款市场，这标志着公积金贷款业务确定九月底正式上线。而这7家银行分别是中行、农行、工行、建行、交行、招行、深发展银行。

“商转公”一年内开放

此次“商贷转公积金贷”业务并未同时开放。规定中表示，“本市范围内的商业住房贷款转公积金贷款，可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况，由公积金核心在本规定施行之日起一年内另行拟订实施方案，报公积金管委会批准后公布执行”。

据之前报道，截至目前深圳住房公积金归集总金额约300亿，个人开户数500.19万。而据深圳市公积金管理核心数据，现在深圳市存量商业银行住房按揭贷款约有4000亿元，公积金归集总额尚不足商业房贷十分之一。

业内人士认为，深圳住房商贷总额太大，若短时间内大量转化为公积金贷款，目前公积金归集额恐难以承受。对此。深圳市公积金管理核心表示，公积金贷款将先针对新购房业务开展。

住房公积金释放百亿贷款 深圳变相拯救楼市？

目前，深圳是国内大中城市中少有尚无实行住房公积金制度的城市。深圳市住房公积金管理核心表示，该市住房公积金贷款业务力争在今年9月底前正式上线。预计今年深圳可发放的公积金贷款约百亿元。继多个地方政府借公积金贷款刺激楼市刚需后，姗姗来迟的深圳住房公积金政策，是不是一种变相拯救楼市的举措？住房公积金贷款将释放多少贷款资金？能否释放积压的潜在房票，刺激刚需大批量出手买房？市民拿到公积金贷款后适合购买深圳哪些物业？深圳为什么选择在9月推出住房公积金贷款业务？接下来几个月的住宅销售量是否会爆发，深圳“金九银十”楼市能否重现？深圳的未来房价将会走高还是走低？深圳房地产业将会迎来又一个崭新的黄金发展机遇期吗？特此，网采访了多位深圳业内知名专家、学者。

热点1：公积金贷款释放400亿元资金

8月27日，市住建局负责人登上“直通车”解答公积金热点问题时表示，“我们作了详细调查，现在深圳市存量商业银行住房按揭贷款大概是4000亿元，这里面哪怕有10%的比例转为公积金贷款，就达400亿元，数量非常大。经过评估，我们准备分期上线，先把新购房的公积金贷款推出，然后再推出“商转公”业务。”

世联地产华南领头分析师曹取预计今年深圳可发放的公积金贷款约一百亿元，通过金融领域等多方影响，将带动两百到三百亿元的资金放量。

邓志旺表示，即使9月底深圳公积金贷款业务能够如期上线，也只有大约十亿元的公积金贷款是真正流入房地产市场的。

热点2：敏感期推出只是巧合 并非政府刻意变相救市

近期，全国多个地方政府微调楼市调控政策，均被质疑是变相救市举措，在纷争中一个个都被核心紧急叫停。深圳住房公积金贷款业务为何在9月底上线，坊间传闻这或许又是地方政府的另一种变相救市措施。不过，曹取提出，这并非是一种变相拯救楼市的举措，公积金业务的推出需要相当长一段时间的准备，政府不至于刻意地在此时推出贷款业务。住房公积金贷款业务上线确实能对“金九银十”的楼市起到积极的作用，不过效用有待评估。

中国综合开发研究院旅游与地产研究核心主任宋丁教授表示，此举并非是政府救市措施，与房地产市场没有必然的关联性。由于深圳实行公积金时间短，住房公积金贷款不会对楼市造成直接冲击。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺博士认为，目前，深圳是国内大中城市中少有尚无实行住房公积金制度的城市，深圳选择在今年9月底上线住房公积金贷款业务并非是故意变相拯救楼市的举措，应该是一种巧合，与房地产市场关联不大。

广东信荣律师事务所主任张茂荣律师表示，国家层面的住房公积金制度始于1994年4月国务院制定的《住房公积金管理条例》，《深圳市住房公积金管理办法》实施于以2010年4月17日“新国十条”为开端的此轮楼市调控不久的同年12月20日，即深圳实施住房公积金制度是顺应核心政府要求的大势所趋。由于住房公积金贷款来源于个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，所以势必要经过一定时期的积累并达到一定数额方可。深圳即将启动的住房公积金制度应为条件具备后的自然之举，并非刻意救市，但客观上可能会造成刺激楼市进一步活跃的结果，但由于受众对象有限，估计不会足以撼动楼市格局。

热点3：刺激刚需入市 “金九银十”房价将涨5%

近期，国家实行宽松的货币政策，十分鼓励和支持刚需置业，宋丁表示，深圳出台住房公积金贷款为市场提供了又一个新的货币出口，刺激一些刚需买房，不过将会提供多少的贷款资金还有待进一步观察。如果，公积金贷款提供的货币量足够大，则将会对楼市产生积极的影响，市场量价将会有一个提升。相反，则意义不大。

曹取认为深圳住房公积金贷款业务上线在短期内将对深圳楼市起到积极作用，刺激潜在购房刚需入市，一些原本有买房打算的购房者将会成为享受到公积金贷款福利的第1批市民，同时也将会减轻一批人的房贷月供压力。不过，除了贷款买房，深圳的普通市民也将享受到公积金贷款带来的许多福利，这对老百姓来说是一件好事情。

邓志旺同时认为，住房公积金贷款业务将会一定程度降低买房成本，刺激头次置业的刚性需求，将会对楼市起到正面作用。他预计，在“金九银十”和未来一段时间内，深圳楼市销售数量和价格将会有一定的上升，不过将保持在5%的范围以内。

热点4：公积金贷款“杯水车薪” 避免超负荷供楼

张茂荣认为，深圳住房公积金贷款必须符合一定的条件，即购买首套普通自住房或二套改善性普通自住房者，由于利率低，对符合条件的购房者是件好事，而对于大多数不符合条件的购房者或虽符合条件但没有能力购房的人来说却形同虚设，甚至存在抵触。

邓志旺表示，按照政策规定，深圳公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍，因为深圳公积金实行时间比较短，市民存缴余额较少，贷款数额不多，很难达到80万的顶部。并且住房公积金贷款只支持头次置业刚性需求，严格限制住了二三套房贷款。目前商转公业务正式上线也存在一定的难度，所以住房公积金贷款对于购房者来说是杯水车薪，在当前限购等政策不取消的环境下，作用不是很大。

需要提醒市民注意的是，公积金贷款同样受楼市调控政的影响，不同时期首付比例、贷款利率有所差异，市民打算公积金贷款买房时不但要审核自身是否符合贷款条件，更要考虑一旦公积金贷款不成、不足以及利率的变化，以免无力一次性付款或追加首期对业主构成违约或超负荷供楼。

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