买房须知

[提要]端午假期虽然开发商推盘不多，但市场人气回升，买家也蠢蠢欲动。但在价格的方面依然“稳”字当头。不过，分析人士指出，楼市调控基点短期不改，市场人气虽有回暖，但房价难有大涨，买房*不如买房地产股*。而数据显示，过去十年，虽然房价*，但就总体*而言，炒房地产股*高于炒楼，今年和未来一段时间可能……

近期楼市销售量明显上涨，“楼市回暖”成为关注的热点。记者昨日从市住建委获悉，今年北京有110多个项目降价，楼市销售量回升缘自降价换量。目前超90%购房者为头次置业，调控未放松，房价反弹回涨不具支持因素。

今年110多个楼盘降价*近一段时间，包括北京在内，全国的楼市都出现了回暖。统计显示，5月北京市新建住宅网签销售量为10502套，同比涨幅达43%。二手住宅网签销售量为12672套，同比上涨达57.1%。6月中上旬，北京住宅签约总套数已经达到15067套，较5月同期上涨14.8%，较去年同期增长57.6%。

“这种回升*主要的是项目降价跑量”，北京市住建委相关负责人称。根据市住建委的统计，去年共有168个项目调低了售价，降价换量效果明显，今年以来，又有110多个项目采取了降价策略，目前市场上销售量也多集中在这些降价的项目。比如近期上市的顺义区鲁能7号院、房山区徜徉集、通州区金隅花石匠等项目，销售均价分别在每平米1万元、1.2万元、1.3万元左右，分别较前期或周边在售项目价格低约20%、15%、13%。

“目前，销售基本上都是以价格做出调整的项目为主。现在还有七八十个项目，调控以来基本没有做出过太大的调整，目前还是处于一种滞销的状态。”这位负责人介绍。

中小户型销售量近七成

而从销售房源的户型面积来看，5月份销售房源主要集中在120平方米以下的中小户型，套数占比接近七成，其中70至90平方米两居户型占到了5月销售总套数的三成以上，购买人群也主要是40岁以下的人群。

“目前市场中基本来说都是刚性需求，90%多的购房人都是头次置业，基本上都属于自住型的购房群体。”这位负责人表示。

房价方面，销售量上涨也并未带来价格的显著反弹。根据市统计局的统计，5月北京新建商品房价同比降1.6%，环比降0.1%。

市住建委这位负责人表示，目前北京商品房库存还有接近6万套，大部分企业还处于消化库存阶段，“所以我觉得当前*主要的还是顺应形势，降价放量。价格反弹不具备这样一个支持的因素。北京市场总体还将延续平稳的态势，购房者不必恐慌。”

远郊盘人气爆棚

市区豪宅人也不少

这个端午的小长假“龙舟水”凶猛，广州间或出现倾盆大雨，然而这并没有阻挡市民看楼的热情。记者端午小长假期间在多个楼盘看到，冒雨看楼的市民不少，各大售楼部的人气比今年早些时候明显回升。

远郊的大盘在这个端午假期的人气尤其火爆，如位于增城的金地荔湖城在端午节假期主推3~4房的小高层单位，毛坯单价从5300元/平方米起，均价在6000元/平方米左右，现场人气非常火爆，销售人员告诉记者，端午节的三天每天的看楼客都不下300人，销售的情况也不错。

现场的一位买家告诉记者，来这里看主要是因为价格便宜，“我在天河工作，市区怎么可能找到6000元一平方米的房子啊！二手房、旧楼都找不到！”这位买家感叹道。此外，目前工作在天河住在东部的区域的情况比较常见，所以过来看看。据了解，*近的两三个周六日，这里的人气都非常旺。

远郊“刚需盘”人气爆棚，市区的豪宅盘人气也不错。保利天悦是海珠区标志性的豪宅盘，住宅单价超过4万元/平方米，记者假期来到这里的时候正下着倾盆大雨，然而售楼部的前面的马路上已经停了数十辆车，该楼盘用来“摆渡”顾客从售楼部到样板房的不是一般楼盘使用的电瓶车，而是可以装载二十几个人的中巴车，记者等了不到15分钟，中巴车就满载客人往样板房进发。

大学城目前也有比较多新盘在售，越秀城建旗下的星汇文翰、星汇文华货量*多，但都以大户型为主，不少都是140平方米以上，按照2万元余元的均价计算，一套房子的总价接近300万元。昨日记者在星汇文华看到，这里看房的人也不少，每个样板房里都有一两拨客人在看房。

楼价仍高企

难似2009年*

近期楼市人气的回升，开发商开出的折扣优惠减少，一口价单位更是踪迹难寻。保利天悦公寓单位在开盘时曾低至1.8万元/平方米起，销售人员表示，端午节期间的均价为2.3万元，较之前上涨不少。大学城的星汇文华在端午节期间推出了额外9.8折，但是折后均价依然是20000元/平方米以上。金地荔湖城在端午节期间也并没有推出什么特别的优惠，目前的均价为6000元，而去年价格比较高的时候也就是6100元/平方米左右。南沙的一个大型的楼盘“五一”期间一度推30套“一口价”单位吸引顾客，带装修单位低至“6字头”，然而端午假期该楼盘销售人员表示目前只剩下二楼和顶楼单位，价格高达8000元/平方米以上。

新的楼盘的人气旺了，房地产中介门前重新聚集了看楼客，市场似乎回到了2008年底2009年初的“表情”，历史真的会再度重演吗？

2008年底2009年初，随着4万亿刺激政策出台，受调控的压抑的房地产市场出现报复性反弹，当年广州房价从不到10000元/平方米飙升至年底的接近14000元/平方米的价格。不少楼盘的价格一年之内的涨幅超过50%~100%。

不过业内专家认为，这一波楼价难以复制2009年的涨幅。满堂红地产研究部一等经理周峰表示，首先现在的房价与当时已不可同日而语，2009年初入手二手房的买家均价在7000元/平方米左右，而现在的二手房已远高出当时的价格，上涨的空间已不大；另一方面，现在限购政策并没有完全放松，更不要说刺激政策。目前支撑市场的是刚性需求以及一部分改善性需求，这些购买力无法支撑楼价长时间、大幅度地上涨。

过去十年房价涨幅

远远落后于地产股

虽然经过国家连续的重拳调控，房价已温和回调或者放缓涨幅，依然有不少开发商人士表示，在各种*中，*房地产*为赚钱。但数据显示，在过去十年中，买房总体**逊于炒地产股。

国家统计局报告显示的，2002年，全国商品房平均销售价格为每平方米2291元。而近日数据显示，今年1~5月份，商品房销售均价为5868.57元每平方米。同2002年相比，过去十年，全国房价平均上涨了156.16%。如果在*为理想的情况下，一*者在十年前购入一套房产*，不计银行贷款利息、物业维护成本和租金收入等各项收支，仅从房价涨幅上看，**是1.56倍。“实际上，过去房屋租金一直都比较低，抵消各种开支，也没有多少结余。即使到现在，如果贷款购房*，房租收入是低于银行贷款利息的。100万元的物业，贷款50万，20年期限，每月的贷款利息在3000元左右，但这样房屋的租金基本上达不到3000元。”有房地产*人士告诉记者。

而从股票的*上看，即使剔除各上市公司年度分红，股指*也高于*实体房产。记者对比交易所地产指数发现，过去十年，地产指数虽然经历了2008年和2010年的连续*，指数涨幅也达到177.28%，比房价涨幅高出20多个百分点。今年以来，房价并未明显上涨，但地产股指数涨幅高达25.72%。

从具体的个股看，房产实体*的*远远低于股票*。记者在万科A官方网站上查到2005年的半年报，数据显示，2005年上半年万科销售均价为6339.87元/平方米。而今年前5个月，万科销售均价为10252.03元/平方米，过去7年左右的均价涨幅为61.71%。但在股价上，按照万科上市以来的复权价格计算，2002年6月30日的收盘价为91.72元，今年5月较后一个交易日报收698.94元/股，涨幅达到662.04%。过去十年万科的股价涨幅更是高达870%。

另一巨头保利地产2006年上市，数据显示，该公司2006年上半年营业的收入为14.3亿元，广州地区的主营业务收入占比在五成左右。而根据广州房管局披露的数据，2006年6月份全市新建商品房住宅价格为6380元/平方米。有分析认为，保利当年在全国的销售均价应该在7000元/平方米左右。今年5月份保利销售均价为11749.05元/平方米，累计涨幅在七成左右。而该公司股价从上市首日20.21元的收盘价*到今年5月31日的122.53元(复权)，上涨了5.06倍。机构分析

地产股基本面继续回暖

面对房价未来走势，多数分析认为，调控持续，房价不会再度*。但鉴于预调微调和挤压的需求逐步释放，市场销售*差时段基本过去，地产股还是有得炒。因此，“炒房不如炒地产股”可能继续上演。

记者粗略统计发现，在过去的半个月左右，国家四个部委对关于房地产政策可能松动的辟谣达到四次。链家地产市场研究部研究员陈雪表示，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明市场处于观望敏感期；同时也表明，目前核心对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。摩根大通近日研究报告称，楼市紧缩政策不会放松，并认为今年全国房价下降5%~10%。申银万国近日研究也表示，在限购取消前，房价出现大幅上涨的可能性较小。

但对地产股而言，多数机构分析认为，市场销售*差时段基本过去，地产股在回调之后依然会掉头向上。实际上，今年以来，地产股一直充当大盘的“护卫”。以节前收盘计算，万科A年内涨幅达到20.88%，招商地产为38.06%。整个地产股指数今年以来累计上涨了25.72%，远远超过上证指数同期2.79%的涨幅。

中原证券地产分析师吴剑雄表示，稳增长的货币及财政政策力度不断加大，对房地产板块形成间接性利好。

东莞证券刘卓平指出，预计下半年政策面将继续向着宽松方向发展，未来随着销售继续温和放大，基本面持续回升，将能助推地产板块行情的进一步走高。因此，刘卓平继续看好下半年地产股表现，建议*者核心关注招商地产、金地集团、万科A、保利地产等。