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热心网友   丨 发布于2020-04-20
2012年对于房地产行业是关键的一年,房企负债率持续增加;库存居高不下;房地产信托规模收缩,导致房企融资途径更加狭窄,另外市场上充斥着对未来房地产调控政策的猜测。不过与此同时,今年以来地产股表现优异,房地产(申万一级)指数上涨近25%。接下来的房地产板块将带给市场惊喜还是失望?第1财经日报《财商》记者日前专访了中信建投证券研究发展部上海负责人苏雪晶。
房价下跌空间有限
《财商》:如何看未来房价的走势?
苏雪晶:国家从2010年开始明确地限制投资性房产的需求,未来长期的政策走向也是打击投资需求,这导致房地产市场与十年前已经根本不同。
购房需求包括刚需、改善、投资、投机四类,现阶段还是以刚需和改善为主。一方面城市化仍然在进行中,刚需、改善需求一直存在;另一方面投资和投机的需求受到压缩,所以房价可能在未来维持目前高位。
房价在过去的一年里确实有所调整。例如,上海市核心的调整幅度较小,但周边已经出现了较大的下降;包括杭州等在内的部分区域,房价已经下降了20%以上。量为价先,量已经提前在今年春节前达到底部。
目前,房价是比较平稳的状态。下跌空间有限,上涨空间还要看社会经济发展的情况和投资结构的情况。
未来随着经济增长,人们收入上升,房价应该不存在很大的下降空间。而未来几年,如果除了房地产以外的其他领域投资还是不畅的话,房价也不排除有上涨的可能。
《财商》:你认为限购政策什么时候会改变?
苏雪晶:作为研究者,去预测政策是不太理性的。但从目前来看,限购政策放开的可能性不大。刚才提到房价在调控后有所下降,刚性需求有所恢复,这说明政策有效,如果这个时候放开限购,会对市场价格形成扰动。
从各地的实际情况看,限购这条红线还没有地方政府去碰触,无论是从经济发展的角度还是从满足普通居民居住需求的角度来讲,对刚需的合理支持应当是未来政策的一个核心。
《财商》:如何看待未来的政策走势?
苏雪晶:可能单纯打压房价的政策将会告一段落。未来政策应该走向有分化性的调控。对刚需和一部分改善需求应该有支持的举动,这样有利于经济的平稳过渡。而对投资和投机的打压还需维持一段时间。
地产股行情仍值得期待
《财商》:目前时点上,如何看待房地产股票的投资价值?
苏雪晶:股票市场往往较房地产市场反应更加敏感,且会提前反映实体经济。
比如2009年10月,房地产市场还处于比较热的状态,但那时房地产股的价格到了顶部。而从2010年开始,市场走熊,股票则先于市场见底。
今年上半年,房地产板块已经有较大幅度上涨,这也反映了资本市场对房地产的看法,从最近来看,股票的销售量和股价都出现了持续回升。按照我们的判断,无论是实体市场还是房地产股持续的行情是值得期待的。
《财商》:房地产行业中,哪类公司是你们看好的?
苏雪晶:我们还是延续去年年底的策略。从整体上看今年是一个拐点,随着政策的完善,一些非市场化的调控行为会逐渐退出市场;行业集中度在不断提升,整个行业里大公司比例提升,大公司并购小公司等趋势会比较明显。
所以未来的投资机会,一方面是来自于开发和购房资金成本的下降,这是整个行业的机会。另外一方面是来自于行业并购等带来的机会,这会利好那些资金充足的大公司。现在政策对重大项目重组有限制,导致一些企业的并购重组会在港股市场上进行。如果未来A股市场对于并购重组的政策进一步放开,影响会更加深远。
《财商》:今年以来,房地产信托发行收缩,这对上市房企的资金链影响大吗?
苏雪晶:应该说影响是比较小的,今年发行收缩有几个原因:首先是成本过高,很多企业干脆选择降价回笼资金,不少企业由于销售好转不再那么迫切需要;其次,对资质较好企业,银行信贷可能会发生变化,不再依赖信托;较后是信托公司自主规避部分风险企业。所以收缩因素很多,影响也就有限了。
风险在政策不确定性
《财商》:目前房地产板块的风险因素有哪些?
苏雪晶:主要还是政策方面,宏观调控的不确定性,对房地产行业和购房者来说较为不利。加强政策的稳定性很重要,核心政府的态度已经比较明确,而具体执行上相关部门在政策制度上还是需要多考虑。还有就是银行过分追求不合理利润,人为导致资金偏紧,影响行业健康发展。特别是供给方面,不能按照国家有关精神对普通住房开发贷给予支持的话,不利于行业发展。
《财商》:未来我国人口结构进入老龄化,这对房地产业影响大吗?
苏雪晶:对房地产产品类型上会产生影响,但城市化目前仍是地产行业较大的经济因素。老龄化和人口红利的拐点是渐进的影响,比较长期。
《财商》:你是否担忧目前开发商的高库存?
苏雪晶:对于库存,我一直强调除了看总量之外,还要重结构。在一些比较差的地段,库存一直会存在,这不是今年的问题,即便在市场较好的时候,这个问题也存在。这反映了过去城市规划上的不合理。但这不代表房价一定会下跌。而在一些位置相对较好的地段,库存量已经有所下降,未来价格也不会出现太大的调整。
另外,对于新增的供应,我并没有那么乐观,今年一季度前,开发商资金偏紧,特别是政策上的不明朗,一些开放商采取收缩的策略,这从数据上就可以看出来,今年新开工面积、房地产投资并不是那么理想。
如果未来供应减少,需求还持续的话,价格是不会下降的。另外,供应减少对宏观经济也不好,现在房地产占总体经济的比例在20%左右的水平,加上相关产业,大约有40%。所以,房产经济持续低迷,对整个经济都会带来较大影响。
《财商》:房地产市场的不景气对其他行业的影响如何?
苏雪晶:我认为房价目前在很多区域都已经回归到合理的范围。关键是对其他产业的影响已经产生,如果不抓紧改变的话,影响会加重。比如对水泥、钢材、机械等产业,现在影响才刚刚开始,如果不调整,那么明年数据会更差。